1. Wprowadzenie

W naszym kraju widać gołym okiem, że się buduje. Jak Polska długa i szeroka pra­cują żurawie budowlane, mnożą się zapory i objazdy z tytułu prowadzenia robót drogo­wych i inżynieryjnych, na placach budów uwi­jają się robotnicy a odgłosy normalnego życia mieszają z odgłosami robót budowlanych.

W liczbach branża budowlana wygląda do­syć imponująco. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny:

• produkcja sprzedana budowlano – montażo­wa (w cenach bieżących) niezmiennie rośnie (z małymi wyjątkami) od 2010 r. Przykładowo w 2010 wynosiła 160,8 mld zł, w 2015 r. -171,3 mld zł, w 2017 już 186,8 mld zł,
• w grudniu 2018 r. produkcja budowlano – mon­tażowa wzrosła o 12,2% w stosunku do grud­nia 2017 r. , natomiast w okresie styczeń -grudzień 2018r. była wyższa o 17,9% w po­równaniu z notowaniami w analogicznym okresie 2017 r.
• w I półroczu 2018 wydano ogółem 92 801 po­zwoleń na budowę, gdy tymczasem w I poło­wie 2017r. wydano 90 000, a w analogicznym okresie 2016 r. – 83 420 pozwoleń.

Jednocześnie, wg sporządzonych na zlece­nie różnych środowisk raportów, m.in. raportu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, BIG InfoMonitor, BIK czy raportu firmy badaw­czej SPECTIS, pomimo ożywienia na rynku bu­dowlanym spada rentowność firm wykonaw­czych, której miarą efektów jest zysk operacyj­ny lub zysk netto. Wg specjalistów stoją za tym rosnące koszty produkcji, m.in. rosnące koszty wynagrodzenia, ceny paliw i energii, ceny mate­riałów budowlanych, jak również brak płynności przy utrzymujących się zatorach płatniczych.

2. Rynek budowlany w okresie 2017-2018

Zauważyć jednak należy, że na niską ren­towność firm wykonawczych wpływają nie tyle rosnące koszty produkcji, co ich wzrost na grun­cie zaistniałych zdarzeń w minionym okresie. Inwestorzy poprzez silną pozycję na rynku przy­czyniali się do zaniżania cen przez wykonaw­ców, nawet przy długoterminowych i kapitało­chłonnych przedsięwzięciach budowlanych.

Zawarte przed laty, w okresie tzw. ?rynku zamawiającego” kontrakty na realizację robót budowlanych, na niekorzystnych dla wykonaw­ców warunkach zaczęły w wielu przypadkach przynosić straty. Efektem tego zjawiska jest zwiększająca się obecnie liczba upadłości firm wykonawczych. Wg Money – Grupy WP tylko w pierwszej połowie 2018 r. liczba upadłości firm budowlanych wzrosła o 18 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2017 r.

Ratunkiem dla firm wykonawczych, które popadły w kłopoty finansowe jest pozyskanie bardziej lukratywnych zamówień na roboty bu­dowlane, które pokryłyby ujemne wyniki przedsiębiorstw, podreperowały ich kondycję a przede wszystkim pokryły straty z realizacji zaniżonych wcześniej kontraktów. Dzięki mniejszej konkurencyjności firm budowla­nych, wykonawcy skwapliwie wykorzystują uwarunkowania rynkowe stawiając zamawia­jącym wysokie oczekiwania finansowe, które w chwili obecnej mają szansę na akceptację inwestorów.

Aktualnie postępowaniem przetargowym na roboty budowlane zainteresowana jest jed­na – dwie firmy wykonawcze (w sporadycz­nych przypadkach kilka), gdy tymczasem w latach 2010 -2015 było ich nawet kilkana­ście. W takiej sytuacji wykonawcom daleko jest do zaniżania ofert żeby pozyskać zamó­wienie, a wręcz przeciwnie. Zasada popytu i podaży pozwala im na podejmowanie stra­tegicznych decyzji zwiększających wysokość wynagrodzeń, nawet przy zagrożeniu unie­ważnieniem postępowania przetargowego.

Wykonawcom nic nie stoi na przeszkodzie, w kalkulowaniu poziomu wynagrodzenia według własnego uznania, ponieważ poziom ten weryfi­kuje rynek. W chwili obecnej ta weryfikacja, przez małą ilość przystępujących do przetargu firm jest niska, wobec czego wykonawcy zaczynają uwzględniać w ofertach ryzyko wynikające z cha­rakteru zamierzonej inwestycji. Ryzyko to w okre­sie ?rynku zamawiającego” było niedoszacowywane, co jak się okazało było szkodliwe dla wy­konawców. Odpowiedzialność z tytułu bez­władności przedsięwzięcia budowlanego, termi­nowości, kar, zdarzeń nieprzewidywalnych, za­ostrzenia przepisów o zatrudniania robotników etatowych itd. nie przekładała się wówczas w ża­den sposób na poziom wynagrodzenia.

Kiedy pozycja zamawiających uległa osłabie­niu, to teraz, zgodnie z zasadami ekonomii, opty­malną jest sytuacja w której wykonawca propo­nuje ofertę z satysfakcjonującym wynagrodze­niem uwzględniającym godziwy zysk i ryzyko a zamawiający ją wybiera, bo jeszcze będzie w stanie unieść ciężar tych kosztów.

Obecnie, jak wskazuje analiza Biuletynu Za­mówień Publicznych wykonawcy badają rynek pod kątem możliwości finansowych zamawiają­cych. Przyjmując badaną grupę postępowań przeprowadzonych w 2019r. za 100%:

• w 32% przypadków ofert zamawiający unie­ważnili postępowania z powodu braku ofert lub zawyżonych przez wykonawców oczeki­wań finansowych przewyższających kwoty, które zamawiający mogli przeznaczyć na sfi­nansowanie zamówienia,
• w 41% przypadków zamawiający wybierali oferty z wyższym wynagrodzeniem niż war­tości robót budowlanych skalkulowane w kosztorysach inwestorskich,
• w 27% przypadków zamawiający wybierali oferty z niższym wynagrodzeniem niż wska­zywały kosztorysy inwestorskie.

Reasumując, na dzień dzisiejszy jest duży odsetek unieważnianych ofert, co może wy­nikać z trzech przyczyn:

1. wykonawcy mają wygórowane żądania w sto­sunku do możliwości zamawiających,
2. zamawiający nie są elastyczni i utożsamiają wartość wynikającą z kosztorysu inwestor­skiego z kwotą, którą zamawiający zamierzają lub też mogą przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia (szerzej na ten temat w punkcie 4). W konsekwencji, jeżeli wpłyną w postę­powaniu oferty z wynagrodzeniem przekra­czającym wartość inwestorską unieważniają to postępowanie,
3. kosztorysy inwestorskie sporządzone zosta­ły nieprawidłowo.

Zauważyć jednak należy, że jest duży od­setek przypadków (41%), w których zamawia­jący wybierali oferty z wynagrodzeniem wy­ższym o 23%-30% niż kalkulacje inwestorskie. W tych postępowaniach maksymalne oferty przekraczały kalkulację inwestorską o kilka­dziesiąt procent, a w skrajnym przypadku nawet 266%.

Reasumując, obecnie mamy do czynienia:

• z wysokimi cenami robót w budownictwie,
• ze znaczącymi różnicami pomiędzy wyni­kami kalkulacji ofertowej a inwestorskiej.

Wzrost cen robót w budownictwie wiąże się ze wzrostem kosztów produkcji ale co jest przyczyną rozbieżności pomiędzy kalkulacja­mi inwestorskimi a ofertowym?

Przyczyn można upatrywać przede wszystkim w przepisach, które ściśle określają sposób wg którego zamawiający winni prze­prowadzić kalkulację inwestorską i które nie przewidują w formule kalkulacyjnej składnika przeznaczonego na rezerwę, tak jak w innych krajach unijnych.

Tymczasem wykonawcy, którzy dążą do uzy­skania satysfakcjonującego zysku przy ogrom­nej odpowiedzialności i ryzyku, przekładają te oczekiwania, o czym już wspomniano, na wy­ższe wynagrodzenie. Te oczekiwania obecnie są ponad miarę wysokie ponieważ wykonawcy znaj­dujący się w złej kondycji finansowej starają się tym sposobem poprawić dotychczasowe wyniki firm, a nawet wyciągnąć je z zapaści finansowej do czego przyczyniły się niedoszacowane wcze­śniej kontrakty.

Przyczyną jest również nadinterpretacja przepisów przez urzędników, polegająca na dodatkowym usztywnianiu zasad kalkulacyj­nych. Chodzi tu przede wszystkim o nagmin­ne stosowanie w kosztorysach inwestorskich średnich cen czynników produkcji, kiedy w ak­tualnej sytuacji rynkowej można byłoby z po­wodzeniem stosować ceny z obszaru po­między cenami średnimi a maksymalnymi, co uwzględniłoby nieformalną rezerwę i zbliży­łoby wycenę inwestorską do ofertowej.

Wg przepisów regulujących kalkulację in­westorską wycena winna być sporządzona w oparciu o dane rynkowe lecz bez skonkre­tyzowania, że powinny to być dane uśrednio­ne. Skoro w wydawnictwach publikowanych prezentowane są maksymalne ceny czynni­ków produkcji to należy uznać, że z takimi cenami można zetknąć się na rynku (szerzej na ten temat w punkcie 3 artykułu).

3. Kalkulacja inwestorska w praktyce

Zamawiający dysponujący środkami publicz­nymi zobowiązani są sporządzać kalkulację in­westorską zgodnie z aktami wykonawczymi do ustawy Prawo zamówień publicznych, a przede wszystkim zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowa­nych kosztów prac projektowych oraz planowa­nych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno – użytkowym.

W myśl tego rozporządzenia podstawą spo­rządzania kosztorysu inwestorskiego są m.in. ceny jednostkowe robót budowlanych. Przy ich ustalaniu należy stosować w kolejności ceny jed­nostkowe robót określone na podstawie danych rynkowych, w tym danych z zawartych wcześniej umów lub powszechnie stosowanych, aktual­nych publikacji. W drugiej kolejności ustawodaw­ca wskazuje na możliwość przeprowadzenia kalkulacji szczegółowej w oparciu o kalkulację poszczególnych grup kosztów: robocizny, ma­teriałów i sprzętu, zgodnie z formułą kalkulacyjną wynikającą z rozporządzenia, w której nie ma składnika przewidzianego na rezerwę finansową związaną z ryzykiem przedsięwzięcia inwesty­cyjnego.

W sytuacji, kiedy to wykonawca zaczyna stawiać warunki na rynku z powodu niskiej konkurencyjności ujawniają się słabe strony tych przepisów.

Mianowicie, wykorzystanie danych wyni­kających z zawartych wcześniej umów, co jest oczywiście możliwe, grozi że będą to w dużej mierze dane archiwalne sprzed lub z począt­ku okresu dominacji wykonawcy na rynku, a zatem niższe niż obecnie. Dlaczego? Po­nieważ od ponad roku część z zamawiających unieważnia postępowania przetargowe z uwa­gi na posiadanie przez nich środków niewy­starczających na wybór najkorzystniejszej oferty. W efekcie nie mają bazy informacyj­nej z bieżącymi cenami jednostkowymi robót.

Wobec takiej sytuacji zamawiający mogą skorzystać z drugiej możliwości, tj. z publikato­rów informujących o cenach w budownictwie. Zauważyć jednak należy, że ceny jednostkowe robót kalkulowane są wg formuły wynikającej z rozporządzenia oraz w oparciu o katalogi bazy normatywnej (KNR, KKR, KSNR KNP) i średnie ceny rynkowe czynników produkcji notowane przez firmy badające rynek tj. stawki robocizny kosztorysowej i narzuty, ceny materiałów, ceny pracy sprzętu. Tak skalkulowane ceny jednost­kowe zawsze będą jednak niższe od cen wyko­nawców w okresie ich dominacji na rynku z tej prostej przyczyny, o czym wcześniej wspomnia­no, że nie uwzględniają rezerwy finansowej.

Zamawiającym pozostaje jeszcze jedna moż­liwość, mianowicie przeprowadzenie samodziel­nej kalkulacji szczegółowej. Jeżeli kalkulację przeprowadzą w oparciu o średnie ceny czynni­ków produkcji otrzymają oni wyniki zbliżone do cen jednostkowych robót zawartych w publika­torach, które bazują właśnie na tych danych. Za­stosowanie natomiast cen z obszaru powyżej średnich notowań pozwoli na zbliżenie wyceny inwestorskiej do wykonawczej. Wielu zamawia­jących, jak wynika z rozeznania rynku, unika jed­nak takiego rozwiązania obawiając się kontroli i zarzutów niegospodarnego zarządzania środ­kami publicznymi.

Podsumowując, zamawiający muszą się li­czyć z tym, że inwestowanie w chwili obecnej wiąże się z większymi nakładami finansowymi niż w latach wcześniejszych w których był ugrun­towany ?rynek zamawiającego”. Zamawiający otrzymywali wówczas oferty o 20-30% niższe od wartości wynikających z wycen inwestorskich, a nawet jeszcze niższe w przypadku robót inży­nieryjnych. Wówczas, na prośbę swoich klien­tów firma ORGBUD-SERWIS rozpoczęła pre­zentację notowań cen minimalnych również w cenach nabycia (łącznie z kosztami zakupu) celem ułatwienia zamawiającym skorzystanie z publikatorów. Brak w urzędowej formule kal­kulacyjnej składnika przeznaczonego na rezer­wę związaną z ryzykiem nie przeszkadzał, po­nieważ też był pomijany przez wykonawców, któ­rzy chcieli pozyskać zamówienie. Wybieranie przez zamawiających niedoszacowanych ofert i brak możliwości ich weryfikacji przyczynił się do bankructw i likwidacji szeregu firm wykonaw­czych co przekłada się na stan obecny rynku budowlanego.

4. Budżet zamawiającego

Wobec panującej na rynku niestabilnej sy­tuacji zwrócić uwagę należy na art.93 ustawy Prawo zamówień publicznych wg którego:

1. Zamawiający unieważnia postępowanie o udzielenie zamówienia, jeżeli:
2. nie złożono żadnej oferty niepodlegającej odrzuceniu albo nie wpłynął żaden wniosek o dopuszczenie do udziału w postępowaniu od wykonawcy niepodlegającego wyklucze­niu, z zastrzeżeniem pkt 2 i 3;
3. w postępowaniu prowadzonym w trybie za­pytania o cenę nie złożono co najmniej dwóch ofert niepodlegających odrzuceniu;
4. w postępowaniu prowadzonym w trybie licy­tacji elektronicznej wpłynęły mniej niż dwa wnioski o dopuszczenie do udziału w licytacji elektronicznej albo nie została złożona żadna oferta;
5. cena najkorzystniejszej oferty lub oferta z najniższą ceną przewyższa kwotę, którą za­mawiający zamierza przeznaczyć na sfi­nansowanie zamówienia, chyba że zama­wiający może zwiększyć tę kwotę do ceny naj­korzystniejszej oferty.

Komentując przytoczony przepis:

• po pierwsze – ustawodawca nie utożsamia wartości wynikającej z kosztorysu inwestor­skiego z kwotą, którą zamawiający zamie­rza przeznaczyć na sfinansowanie zamó­wienia. Gdyby było inaczej przepis nakazy­wałby odrzucenie oferty z najniższą ceną, któ­ra byłaby wyższa od wartości wynikającej z kosztorysu inwestorskiego. Tak więc kwo­ta, którą zamawiający zamierza przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia może być wy­ższa od kwoty wynikającej z kosztorysu in­westorskiego.
• po drugie – to zamawiający jest decydentem, który ocenia czy w konkretnej sytuacji gospo­darczej, w konkretnym postępowaniu przetar­gowym może zwiększyć kwotę którą zamie­rza przeznaczyć na sfinansowanie zamówie­nia do ceny najkorzystniejszej oferty czy też nie. Jeżeli nie zwiększa tym samym unieważ­nia postępowanie.

Reasumując, zamawiający ma możliwość przy istniejącym stanie przepisów, wyboru ofer­ty, której wartość przewyższa wartość wynika­jącą z kosztorysu inwestorskiego. Musi mieć jed­nakże świadomość aktualnej sytuacji rynkowej, musi być na to przygotowany decyzyjnie i musi mieć zabezpieczone wyższe środki. Takie dzia­łanie oczywiście wiąże się z dużą odpowiedzial­nością z uwagi na przepisy dyscyplinujące za­rządzanie finansami publicznymi, a zatem po­stępowanie musi być podbudowane meryto­ryczną analizą rynku, uzasadnieniem wyboru oferty i właściwymi dokumentami.

W minionym okresie tzw. ?rynku zamawia­jącego”, w którym składanych ofert w postę­powaniu o udzielenie zamówienia było wiele, a ceny były konkurencyjne, zamawiający co najwyżej mogli zetknąć się z zarzutem wybo­ru oferty z rażąco niską ceną. Oczywiście taki wybór mógł skończyć się niską jakością wy­konanych robót budowlanych lub też przerwa­niem budowy, lecz odpowiedzialność z tytułu wyboru oferty generującej taki stan rzeczy w zasadzie się rozmywała.

5. Ceny robót budowlanych

Czytając artykuły i komentarze w prasie na temat aktualnej sytuacji w budownictwie można odnieść wrażenie, że przyczyną rosnących cen w budownictwie jest przede wszystkim wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów roboci­zny. O ryzyku uwzględnianym obecnie przez wykonawców, dziennikarze mówią niewiele albo wcale. Sprawdzenia zatem wymaga czy rzeczy­wiście zmiany cen materiałów i kosztów roboci­zny wpływają w tak znaczącym stopniu na ceny robót budowlanych, żeby uzasadnić tym oferty wykonawców przekraczające budżet inwestora o 200-300%.

Analizując ceny i koszty prezentowane przez firmę ORGBUD-SERWIS monitorującą rynek budowlany, uznać należy, że na przestrzeni ostatniego roku (porównywano ceny IV kwarta­łu 2017 i 2018) ceny obiektów kubaturowych wzrosły średnio od 4,2% do 5,4% w zależności od grupy badanych obiektów (budynki wieloro­dzinne, jednorodzinne, handlowo – usługowe, użyteczności publicznej, warsztatowe).

W przypadku robót inżynieryjnych ceny wzrosły w przedziale od 1,7% do 7,9% w za­leżności od zastosowanej technologii (rodzaj materiału, sposób wykonania wykopu), oraz lokalizacji (teren zabudowany, teren niezabu­dowany).

Z kolei wzrosty cen robót drogowych oscy­lowały na poziomie 5% – 8% w zależności od zastosowanej technologii.

Wg publikacji Głównego Urzędu Staty­stycznego pt. ?Ceny robot budowlano – mon­tażowych i obiektów budowlanych” wskaźniki wzrostu cen obiektów kubaturowych były nie­co niższe niż prezentowane przez ORGBUD-SERWIS, mniej więcej na poziomie 3,6% do 4,8%, wskaźniki wzrostu cen robót drogowych na poziomie 3,2 do 3,7%. Do robót inżynie­ryjnych trudno się odnieść z uwagi na nie­wielką ich reprezentację w publikacji.

Biorąc powyższe pod uwagę, można uznać, że wyniki podawane przez oba te źró­dła są zbieżne. Należy jednak zwrócić uwa­gę, że zarówno firma ORGBUD-SERWIS jak i GUS nie uwzględniają w swoich prezenta­cjach kosztów ryzyka, które przewiduje wy­konawca w kalkulacji robót budowlanych.

6. Ceny czynników produkcji

Prezentacje firmy ORGBUD-SERWIS wska­zują, że ogółem wartość materiałów użytych do budowy obiektów kubaturowych wzrosła pomię­dzy IV kw. 2017 a IV kwartałem 2018 od 1,7% do 3,7%, a przy obiektach inżynieryjnych od 1% do 5,8 %. Jeśli chodzi o konkretne materiały to zmiany ich cen na przestrzeni roku są mocno zróżnicowane. Uzależnione są one od czynni­ków obiektywnych, jak np. zmienność cen su­rowców do produkcji, kosztów energii i paliw, konkurencyjność materiału na rynku, pory roku i subiektywnych dotyczących konkretnego pro­ducenta, jego pozycji na rynku, prowadzonej po­lityki sprzedaży, kosztów pracy w danym przed­siębiorstwie.

Reasumując, na przestrzeni ostatniego roku wyraźnie wzrosły ceny ?ceramiki”, przykładowo ceny cegieł budowlanych pełnych wzrosły w gra­nicach 5,5%, pustaków Porotherm w przedziale od 11% do 23%, pustaków Mega-Max od 21% do 40%, pustaków Keraterm od 19% do 31%.

Wzrosły również ceny innych materiałów do wznoszenia ścian, m.in. ceny bloków wapienno – piaskowych w przedziale od 11% do 19%, bloczków z betonu komórkowego od 10% do 18%, bloczków keramzyto – betonowych od 11% do 40%.

Ceny materiałów docieplających, przykła­dowo płyt z wełny mineralnej nie pozostały wtyle za ceramiką wzrastając od 11% do 22%. W dynamice wzrostu dorównywały im również ceny szkła płaskiego, których zmia­ny szacuje się w przedziale od 14% do 22%. Nieco mniej wzrosły ceny płyt OSB bo w prze­dziale od 15% do 16% i ceny płyt wiórowych prasowanych od 6,9% do 9,7%.

Na rynku stali również odnotowano dużą zmienność, przykładowo ceny kształtowników wzrosły średnio od 5% do nawet 10%, prę­tów żebrowanych do zbrojenia betonu od 8,4% do 9%, blach czarnych, ocynkowanych, trapezowych od 11% do 14%.

W budownictwie drogowym ważącym ma­teriałem są asfalty, których ceny wzrosły w ba­danym okresie o ok. 33%-34% i spowodowa­ły wzrost cen mieszanek mineralno – asfalto­wych od 10% do 15%.

Teraz jednak monitoring rynku wskazuje, że w I kw. 2019r. nastąpiła znaczna korekta cen asfaltów podobnie jak cen stali.

Bez względu na rodzaj inwestycji kluczo­wym materiałem w budownictwie są kruszy­wa do betonów, zapraw, do drogownictwa, których ceny w badanym okresie wzrosły w przedziale od 5% do 13% w przypadku pia­sków do zapraw, czy nawet 17% w przypad­ku kruszyw łamanych do betonów.

Są również materiały, których ceny wzrosły w znikomym stopniu lub też nawet spadły na co przykładem mogą być folie budowlane czy też ogólnie chemia budowlana, niektóre materiały stosowane przy robotach inżynieryjnych np. rury kanalizacyjne strukturalne z PE, rury PVC i z PP, kształtki z PVC i PP, rury drenażowe z PP a tak­że rury aluminiowe, maty i otuliny z wełny mine­ralnej, otuliny poliuretanowe.

Ta nierównomierność w zmianach cen ma­teriałów spowodowała, że wartość materiałów użytych do budowy obiektów budowlanych wzro­sła na przestrzeni roku tylko o kilka procent.

Podsumowując, to nie zmiany cen ma­teriałów budowlanych są przyczyną spek­takularnych obecnie wzrostów cen w bu­downictwie, chociaż oczywiście one też mają swój w tym udział.

7. Stawki robocizny kosztorysowej i ce­ny pracy sprzętu

Kolejnym czynnikiem wpływającym na ceny robót budowlanych są stawki robocizny koszto­rysowej, które w przeciągu ostatniego roku, wg notowań ORGBUD-SERWIS zwiększyły się w przedziale średnio od 9,20% do 9,86% w zależ­ności od branży robót. Zmiany te spowodowane zostały urzędową regulacją wysokości minimal­nego wynagrodzenia, spadkiem bezrobocia oraz zaostrzeniem przepisów odnośnie zatrudniania przez firmy budowlane robotników etatowych.

Z kolei ceny pracy sprzętu wzrosły jedynie o kilka procent, najczęściej w przedziale 2-3%.

Tak więc zmiany stawek robocizny kosztory­sowej poniżej progu 10% w ciągu roku i pracy sprzętu w przedziale 2% – 3% nie tłumaczą, po­dobnie jak zmiany cen materiałów, sytuacji ce­nowo – kosztowej w budownictwie z którą mamy w tej chwili do czynienia podbudowując tym sa­mym postawioną tezę, że przyczyną jest uwzględniany w kalkulacjach ofertowych czyn­nik ryzyka.

8. Podsumowanie

Rok 2018 jest rokiem w którym nastąpiły wyraźne zmiany cenowo – kosztowe w budow­nictwie. Wg przeprowadzonej analizy na wy­branej grupie ogłoszeń z Biuletynu Zamówień Publicznych, 32% procent postępowań było unieważnionych z tytułu niższego budżetu za­mawiających na realizację przedmiotu zamó­wienia od proponowanych wynagrodzeń przez wykonawców, a w przypadku 41% zamawia­jący wybierali oferty w których proponowane wynagrodzenie było wyższe od kalkulacji in­westorskiej średnio o 23%-30%.

Tak wiec sytuacja jest odmienna od tej, z którą się przyszło zmierzyć stronom procesu inwestycyjnego w latach 2009 – 2016. Wów­czas, z uwagi na dużą konkurencyjność wy­konawców w postępowaniach o udzielenie zamówienia publicznego proponowane wyna­grodzenia były o 30-40% niższe od budżetów zamawiających. W konsekwencji zawarte kon­trakty na niekorzystnych warunkach dla wy­konawców, przyczyniły się do szeregu upa­dłości firm budowlanych powodując spadek na rynku ilości przedsiębiorstw wykonaw­czych. W ślad za tym, zgodnie z zasadami ekonomiki, wykonawcy zmienili swoje ocze­kiwania finansowe i sposób kalkulacji ofert do­stosowując się do aktualnej sytuacji rynkowej.

Teraz proponowane przez nich wynagrodze­nia uwzględniają ryzyko związane z prowadze­niem długoterminowego i kapitałochłonnego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Ten właśnie składnik, który nie jest wyodrębniony lecz uwzględniany w cenach robót w innych składni­kach jest główną przyczyną wysokiego wzrostu cen robót w budownictwie i powstających roz­bieżności pomiędzy wysokością kalkulacji inwe­storskiej i ofertowej, a nie wzrost cen i stawek robocizny kosztorysowej, który to wzrost jest uwzględniany przez obie strony.