Dane kontaktowe: e-mail: info@orgbud.pl Tel / fax: (61) 864-25-91 do 95

Domy jednorodzinne bez pozwolenia na budowę

mgr inż. Renata Niemczyk

W dniu 28 czerwca 2015r. wejdzie w życie długo zapowiadana nowelizacja ustawy Prawo budowlane (Ustawa z dnia 20 lutego 2015r. opublikowana w Dz.U. 2015, poz. 443) wprowadzająca szereg istotnych zmian z zakresu prowadzenia procesu inwestycyjnego i związanych z tym, obowiązujących czynności i działań po stronie inwestora, projektanta, wykonawcy i urzędu.

U podstaw nowelizacji leżała przede wszystkim, zgłaszana przez różne gremia, konieczność uproszczenia procedur przewidzianych ustawą, co w zamierzeniu ma doprowadzić do skrócenia procesu inwestycyjnego i zwiększenia jego przejrzystości. W konsekwencji nowelizacja wyeliminowała konieczność uzyskiwania pozwoleń na budowę dla określonej grupy obiektów i zmniejszyła zakres grup obiektów co do których będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Najbardziej istotną zmianą jest zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub przebudowę wolnostojącego domu jednorodzinnego, w sytuacji kiedy inwestycja ta nie oddziaływuje na sąsiednią nieruchomość.
Zgodnie z dodanym w nowelizacji, nowym punktem w treści art. 29, ust.1a, pozwolenia na budowę nie będzie wymagała budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Jednocześnie, pozwolenia na budowę nie będzie wymagała budowa (art. 29, ust.1):

  • wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
  • wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki,
  • wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2,
  • wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki,
  • przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
  • zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3,
  • parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa,
  • zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych drogach,
  • przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2,
  • sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
  • sieci wodociągowych,
  • sieci kanalizacyjnych,
  • sieci cieplnych,
  • sieci telekomunikacyjnych,
  • instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku;
  • poligonowych obiektów budowlanych, w szczególności: stanowisk obronnych, przepraw, budowli ziemnych, budowli fortyfikacyjnych, instalacji tymczasowych oraz obiektów kontenerowych, lokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych przez Ministra Obrony Narodowej do prowadzenia ćwiczeń wojskowych z wykorzystaniem obozowisk polowych oraz umocnień terenu do pozoracji bezpośredniego prowadzenia walki.

 

Pozwolenia na budowę nie będą wymagały również roboty budowlane polegające na (art.29, ust.2):

  • remoncie obiektów budowlanych,
  • przebudowie obiektów na których budowę nie wymagane jest pozwolenie,
  • przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego, obszaru oddziaływania tych budynków,
  • remoncie lub przebudowie urządzeń budowlanych,
  • dociepleniu budynków o wysokości do 25 m,
  • wykonywaniu i przebudowie urządzeń melioracji wodnych szczegółowych,
  • wykonywaniu obudowy ujęć wód podziemnych,
  • przebudowie sieci gazowych oraz elektroenergetycznych innych niż wymienione w ust. 1 pkt 19a lit. a.

 

Podkreślić należy, że pozwolenia na budowę będą wymagały roboty budowlane wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (art. 29, ust.4).

W ślad za tymi regulacjami, ustawodawca określa, które budowy czy roboty budowlane, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, będą wymagały zgłoszenia do urzędu. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 30 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia.

Wskazanie przez ustawodawcę rodzajów obiektów i robót budowlanych, które nie wymagają pozwolenia na budowę nie ogranicza inwestora w sposobie postępowania. Jeżeli uzna, że bardziej dla niego dogodną formą jest uzyskanie pozwolenia na budowę, może wystąpić do urzędu o wydanie tego dokumentu w myśl przepisów zamieszczonych w art.30, ust.1a ustawy. W takim przypadku inwestor będzie jedyną stroną postępowania, natomiast roboty budowlane będzie można rozpocząć bez konieczności upływu terminu, w którym pozwolenie na budowę stanie się ostateczne.

W związku ze zmienioną procedurą w stosunku do uprzywilejowanych obiektów i robót budowlanych, ustawodawca wprowadził nowy przepis, który obliguje urząd do zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej odpowiednich danych.

Stanowi o tym art. 30a Prawa budowlanego:

W przypadku zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, właściwy organ zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia:

  1. doręczenia zgłoszenia ? informację o dokonaniu zgłoszenia, zawierającą imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu;
  2. wniesienia sprzeciwu ? informację o dacie jego wniesienia;
  3. upływu terminu, o którym mowa w art. 30 ust. 5 ? informację o braku wniesienia sprzeciwu.?;

 

Tym zapisem ustawodawca zapewnił upublicznienie informacji, czym dał wyraz dbałości o interes osób trzecich. Jednakże wg niektórych specjalistów prawa rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego czy jego przebudowy na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym przy możliwości sprzeciwu (art.30a) może tylko pozornie przyczynić się do uproszczenia postępowania administracyjnego. Każdy sprzeciw ? to blokada inwestycji na czas wyjaśnienia problemu.

Kontrowersyjna procedura budowy domków jednorodzinnych tylko na zgłoszenie rodzi kolejny problem. W świetle nowych przepisów do podstawowych obowiązków projektanta należeć będzie określenie obszaru oddziaływania obiektu (art.20, ust.1, pkt 1c) tj. przesłanki pozwalającej realizować proces inwestycyjny domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia oraz zamieszczenie w projekcie budowlanym informacji o obszarze oddziaływania obiektu (art.34, ust.3, pkt 5). Na dzień upowszechnienia niniejszego artykułu, ustawodawca jeszcze nie doprecyzował przepisów odrębnych, na mocy których określa się ten obszar. Zgodnie z definicją bowiem zamieszczoną w art. 3, pkt. 20 przez obszar oddziaływania obiektu – należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu.

W związku z tym, że nowy przepis zwiększył w znacznym stopniu odpowiedzialność projektanta poprzez przerzucenie na niego dotychczasowych obowiązków organu administracji architektoniczno-budowlanej bez wyposażenia go w odpowiednie instrumenty prawne, bez podania jednoznacznych i weryfikowalnych regulacji służących wyznaczaniu obszaru oddziaływania obiektu, Krajowa Rada Izby Architektów podjęła w tym względzie polemikę z Ministerstwem, oczekując m.in. wykazu przepisów odrębnych, na podstawie których wyznaczać się będzie obszar oddziaływania obiektu. Jak na razie sytuacja jest niewyjaśniona, ale należy zwrócić uwagę, że nowelizacja prawa wchodzi w życie dopiero pod koniec czerwca br.

Architekci zwracają uwagę na sytuację w której może się zdarzyć, że obszar oddziaływania będzie wadliwie określony i w rzeczywistości będzie wykraczał poza granice działki inwestora. Należy się domyślać, że budowa zostanie wstrzymana do momentu wyjaśnienia i następnie zostanie rozpoczęta kolejna procedura z uzyskaniem pozwolenia na budowę, co opóźni realizację inwestycji.

Aktualne przepisy mające na celu uproszczenie procedur nie przewidują już (art.34, ust.3), tak jak to było przed nowelizacją, zamieszczania w projekcie budowlanym oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych. Należy zgodzić się z tym, że załatwianie takich oświadczeń przez inwestora było żmudne, ale miał on świadomość, że do użytkowania budynku konieczne są dostawy mediów, które uzależnione są nie od jego zapotrzebowania lecz od możliwości zarządców sieci.

Obecnie budowa domu jest odrębną inwestycją niezależną od możliwości podłączenia od mediów. Zatem może się zdarzyć, że oprócz realizacji przyłączy konieczna będzie rozbudowa urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych , która nie była w planie inwestycyjnym przedsiębiorstwa. Jest zatem niebezpieczeństwo powstawania obiektów dla których, z różnych przyczyn nie będzie możliwości wykonania sieci dla realizacji przyłączy.

Zmodyfikowany został również przepis dotyczący załączenia do projektu budowlanego oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych. Obecnie, zgodnie z art.34, ust 3, pkt.3 projekt budowlany powinien zawierać stosownie do potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych?.

Jak już wspomniano wcześniej, według nowych przepisów na niektóre obiekty nie będzie już potrzebne pozwolenie na użytkowanie, które będzie można zastąpić zgłoszeniem. Będzie to dotyczyć: warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych, garaży na nie więcej niż pięć stanowisk, obiektów magazynowych, budynków kolejowych, a także placów składowych, postojowych i parkingów oraz stawów rybnych. Pozwolenie na użytkowanie nie będzie wymagane również w przypadku wałów przeciwpowodziowych, jazów, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych. Obiekt oddawany do użytkowania na podstawie zgłoszenia będzie ?legalny?, gdy w ciągu 14 dni (było 21) administracja nie zgłosi sprzeciwu.

Podsumowując, wprowadzone zmiany obejmują szeroki zakres merytoryczny i są dosyć rewolucyjne, jak na przepisy które funkcjonowały do tej pory. Czy zmiany te wpłyną na przyspieszenie i ułatwienie procesu budowlanego, wbrew temu o czym mówią i piszą różne gremia, będzie można stwierdzić dopiero za kilka, o ile nie kilkanaście miesięcy, zważywszy, że realizacja przedsięwzięcia budowlanego jest procesem długofalowym.

Dodane: 9 grudnia 2016