Dane kontaktowe: e-mail: info@orgbud.pl Tel / fax: (61) 864-25-91 do 95

Koniunktura w budownictwie w 2018 r. – część 2

mgr inż. Renata Niemczyk
Prezes Zarządu ORGBUD-SERWIS

Pozycja wykonawców na rynku, oferty


Wprowadzenie

W naszym kraju widać gołym okiem, że się buduje. Jak Polska długa i szeroka pracują  żurawie budowlane, mnożą się zapory i objazdy z tytułu prowadzenia robót drogowych i inżynieryjnych, na placach budów uwijają się robotnicy a odgłosy normalnego życia mieszają z odgłosami robót budowlanych.

W liczbach branża budowlana wygląda dosyć imponująco. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny:

  • produkcja sprzedana budowlano ? montażowa (w cenach bieżących) niezmiennie rośnie ( z małymi wyjątkami) od 2010r. Przykładowo w 2010 wynosiła 160,8 mld zł, w 2015r ? 171,3 mld zł, w 2017 już 186,8 mld zł,
  • w grudniu 2018r. produkcja budowlano ? montażowa wzrosła o 12,2% w stosunku do grudnia 2017r. , natomiast w okresie styczeń ? grudzień 2018r. była wyższa o 17,9% w porównaniu z notowaniami w analogicznym okresie 2017r.
  • w I półroczu 2018 wydano ogółem 92 801 pozwoleń na budowę, gdy tymczasem w I połowie 2017r. wydano  90 000, a w analogicznym okresie 2016r – 83 420 pozwoleń.

Rynek budowlany w okresie 2017 – 2018

Jednocześnie, wg sporządzonych na zlecenie różnych środowisk raportów, m.in. raportu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, BIG InfoMonitor, BIK czy   raportu firmy badawczej SPECTIS, pomimo ożywienia na rynku budowlanym  spada rentowność firm wykonawczych, której miarą efektów jest zysk operacyjny lub zysk netto. Wg specjalistów stoją za tym rosnące koszty produkcji, m.in. rosnące koszty wynagrodzenia, ceny paliw i energii, ceny materiałów budowlanych, jak również brak płynności przy utrzymujących się zatorach płatniczych.

Zauważyć jednak należy, że rosnące koszty produkcji to nie wszystko. Na niską rentowność przedsiębiorstw budowlanych wpływa tendencja rosnących kosztów w kontekście zaistniałych zdarzeń w minionym okresie. Inwestorzy poprzez silną pozycję na rynku przyczyniali się wówczas do zaniżania cen przez wykonawców, nawet przy długoterminowych i kapitałochłonnych przedsięwzięciach budowlanych.

Zawarte przed laty, w okresie tzw. ?rynku zamawiającego?  kontrakty na realizację robót budowlanych, na niekorzystnych dla wykonawców warunkach zaczęły w wielu przypadkach przynosić straty. Efektem tego zjawiska jest zwiększająca się obecnie liczba upadłości firm wykonawczych. Wg Money ? Grupy WP tylko w pierwszej połowie 2018 r. liczba upadłości firm budowlanych wzrosła o 18 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2017r.

Ratunkiem dla firm wykonawczych, które popadły w kłopoty finansowe  jest pozyskanie bardziej lukratywnych zamówień na roboty budowlane, które pokryłyby ujemne wyniki przedsiębiorstw, podreperowały ich kondycję a przede wszystkim pokryły straty z realizacji zaniżonych wcześniej kontraktów.  Dzięki mniejszej konkurencyjności firm budowlanych, wykonawcy skwapliwie wykorzystują uwarunkowania rynkowe stawiając zamawiającym  wysokie oczekiwania finansowe, które w chwili obecnej mają szansę na akceptację inwestorów.

Aktualnie  postępowaniem przetargowym na roboty budowlane zainteresowana jest jedna ? dwie firmy wykonawcze (w sporadycznych przypadkach kilka), gdy tymczasem w latach 2010 -2015 było ich nawet kilkanaście. W takiej sytuacji wykonawcom daleko jest do zaniżania ofert celem pozyskania zamówienia a wręcz przeciwnie. Zasada popytu i podaży pozwala im na podejmowanie strategicznych decyzji co do zwiększania wynagrodzeń, nawet przy zagrożeniu unieważnieniem postępowania przetargowego.

Wykonawcom nic nie stoi na przeszkodzie w kalkulowaniu poziomu wynagrodzenia według własnego uznania, ponieważ poziom ten weryfikuje rynek. W chwili obecnej ta weryfikacja, przez małą ilość przystępujących do przetargu firm jest niska, wobec czego wykonawcy zaczynają uwzględniać w ofertach ryzyko wynikające z charakteru zamierzonej inwestycji. Ryzyko to  w okresie ?rynku zamawiającego? było niedoszacowywane, co jak się okazało było szkodliwe dla wykonawców. Odpowiedzialność z tytułu bezwładności przedsięwzięcia budowlanego, terminowości, kar, zdarzeń nieprzewidywalnych, zaostrzenia przepisów o  zatrudniania robotników etatowych itd. nie przekładała się wówczas w żaden sposób na poziom wynagrodzenia.

Kiedy pozycja zamawiających uległa osłabieniu, zgodnie z zasadami ekonomii optymalną stała się sytuacja w której wykonawca proponuje ofertę z uzasadnionym wynagrodzeniem uwzględniającym satysfakcjonujący zysk i ryzyko a zamawiający ją wybiera, bo jeszcze jest  w stanie unieść ciężar tych kosztów. 

Obecnie, jak wskazuje analiza Biuletynu Zamówień Publicznych wykonawcy badają rynek pod kątem możliwości finansowych zamawiających. Przyjmując badaną grupę postępowań przeprowadzonych w 2019r. za 100%:

  • w 32% przypadków ofert zamawiający unieważnili postępowania z powodu braku ofert lub zawyżonych przez wykonawców oczekiwań finansowych przekraczających kwoty, które zamawiający mogli przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia,
  • w 41% przypadków zamawiający wybierali oferty z wyższym wynagrodzeniem niż wartości robót budowlanych skalkulowane w kosztorysach inwestorskich, 
  • w 27% przypadków zamawiający wybierali oferty z niższym wynagrodzeniem niż wartości z kosztorysów inwestorskich.

Reasumując, na dzień dzisiejszy jest duży odsetek unieważnianych ofert, co może wynikać z trzech przyczyn:

  1. wykonawcy mają wygórowane żądania w stosunku do możliwości zamawiających,
  2. zamawiający nie są elastyczni i utożsamiają wartość wynikającą z kosztorysu inwestorskiego z kwotą, którą zamawiający zamierzają lub też mogą przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia. W konsekwencji, jeżeli wpłyną w postępowaniu oferty z wynagrodzeniem przekraczającym wartość inwestorską unieważniają to postępowanie,
  3. kosztorysy inwestorskie sporządzone zostały nieprawidłowo.

Zauważyć jednak należy, że jest duży odsetek przypadków (41%)  w których  zamawiający wybierali oferty z wynagrodzeniem wyższym o 23%-30%  niż kalkulacje inwestorskie. W tych postępowaniach maksymalne oferty (nie wybrane) przekraczały kalkulację inwestorską o kilkadziesiąt procent, a w skrajnym przypadku nawet 266%.

Reasumując, obecnie mamy do czynienia:

  1. z wysokimi cenami robót w budownictwie,
  2. ze znaczącymi różnicami pomiędzy wynikami kalkulacji ofertowej a inwestorskiej.

 

Podsumowanie

Wzrost cen usług w budownictwie wiąże się oczywiście ze wzrostem kosztów produkcji ale nie tylko. Główną przyczyną jest przede wszystkim wykorzystywanie koniunktury przez wykonawców. Mniejsza liczba firm budowlanych na rynku spowodowana bankructwami i likwidacjami jednostek wykonawczych oraz powiązany z tym faktem  spadek konkurencyjności w pozyskiwaniu zamówień na roboty budowlane, to podstawowe  przyczyny dużych oczekiwań finansowych wykonawców przekładających się na wzrost cen w budownictwie.

Odpowiedź na drugie pytanie udzieli trzecia części artykułu pt. ?Koniunktura w budownictwie w 2018r.?

 

 


Rynek budowlany w okresie 2017 – 2018

Jednocześnie, wg sporządzonych na zlecenie różnych środowisk raportów, m.in. raportu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, BIG InfoMonitor, BIK czy   raportu firmy badawczej SPECTIS, pomimo ożywienia na rynku budowlanym  spada rentowność firm wykonawczych, której miarą efektów jest zysk operacyjny lub zysk netto. Wg specjalistów stoją za tym rosnące koszty produkcji, m.in. rosnące koszty wynagrodzenia, ceny paliw i energii, ceny materiałów budowlanych, jak również brak płynności przy utrzymujących się zatorach płatniczych.

Zauważyć jednak należy, że rosnące koszty produkcji to nie wszystko. Na niską rentowność przedsiębiorstw budowlanych wpływa tendencja rosnących kosztów w kontekście zaistniałych zdarzeń w minionym okresie. Inwestorzy poprzez silną pozycję na rynku przyczyniali się wówczas do zaniżania cen przez wykonawców, nawet przy długoterminowych i kapitałochłonnych przedsięwzięciach budowlanych.

Zawarte przed laty, w okresie tzw. ?rynku zamawiającego?  kontrakty na realizację robót budowlanych, na niekorzystnych dla wykonawców warunkach zaczęły w wielu przypadkach przynosić straty. Efektem tego zjawiska jest zwiększająca się obecnie liczba upadłości firm wykonawczych. Wg Money ? Grupy WP tylko w pierwszej połowie 2018 r. liczba upadłości firm budowlanych wzrosła o 18 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2017r.

Ratunkiem dla firm wykonawczych, które popadły w kłopoty finansowe  jest pozyskanie bardziej lukratywnych zamówień na roboty budowlane, które pokryłyby ujemne wyniki przedsiębiorstw, podreperowały ich kondycję a przede wszystkim pokryły straty z realizacji zaniżonych wcześniej kontraktów.  Dzięki mniejszej konkurencyjności firm budowlanych, wykonawcy skwapliwie wykorzystują uwarunkowania rynkowe stawiając zamawiającym  wysokie oczekiwania finansowe, które w chwili obecnej mają szansę na akceptację inwestorów.

Aktualnie  postępowaniem przetargowym na roboty budowlane zainteresowana jest jedna ? dwie firmy wykonawcze (w sporadycznych przypadkach kilka), gdy tymczasem w latach 2010 -2015 było ich nawet kilkanaście. W takiej sytuacji wykonawcom daleko jest do zaniżania ofert celem pozyskania zamówienia a wręcz przeciwnie. Zasada popytu i podaży pozwala im na podejmowanie strategicznych decyzji co do zwiększania wynagrodzeń, nawet przy zagrożeniu unieważnieniem postępowania przetargowego.

Wykonawcom nic nie stoi na przeszkodzie w kalkulowaniu poziomu wynagrodzenia według własnego uznania, ponieważ poziom ten weryfikuje rynek. W chwili obecnej ta weryfikacja, przez małą ilość przystępujących do przetargu firm jest niska, wobec czego wykonawcy zaczynają uwzględniać w ofertach ryzyko wynikające z charakteru zamierzonej inwestycji. Ryzyko to  w okresie ?rynku zamawiającego? było niedoszacowywane, co jak się okazało było szkodliwe dla wykonawców. Odpowiedzialność z tytułu bezwładności przedsięwzięcia budowlanego, terminowości, kar, zdarzeń nieprzewidywalnych, zaostrzenia przepisów o  zatrudniania robotników etatowych itd. nie przekładała się wówczas w żaden sposób na poziom wynagrodzenia.

Kiedy pozycja zamawiających uległa osłabieniu, zgodnie z zasadami ekonomii optymalną stała się sytuacja w której wykonawca proponuje ofertę z uzasadnionym wynagrodzeniem uwzględniającym satysfakcjonujący zysk i ryzyko a zamawiający ją wybiera, bo jeszcze jest  w stanie unieść ciężar tych kosztów. 


Obecnie, jak wskazuje analiza Biuletynu Zamówień Publicznych wykonawcy badają rynek pod kątem możliwości finansowych zamawiających. Przyjmując badaną grupę postępowań przeprowadzonych w 2019r. za 100%:

  • w 32% przypadków ofert zamawiający unieważnili postępowania z powodu braku ofert lub zawyżonych przez wykonawców oczekiwań finansowych przekraczających kwoty, które zamawiający mogli przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia,
  • w 41% przypadków zamawiający wybierali oferty z wyższym wynagrodzeniem niż wartości robót budowlanych skalkulowane w kosztorysach inwestorskich,
  • w 27% przypadków zamawiający wybierali oferty z niższym wynagrodzeniem niż wartości z kosztorysów inwestorskich

Reasumując, na dzień dzisiejszy jest duży odsetek unieważnianych ofert, co może wynikać z trzech przyczyn:

  1. wykonawcy mają wygórowane żądania w stosunku do możliwości zamawiających,
  2. zamawiający nie są elastyczni i utożsamiają wartość wynikającą z kosztorysu inwestorskiego z kwotą, którą zamawiający zamierzają lub też mogą przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia. W konsekwencji, jeżeli wpłyną w postępowaniu oferty z wynagrodzeniem przekraczającym wartość inwestorską unieważniają to postępowanie,
  3. kosztorysy inwestorskie sporządzone zostały nieprawidłowo.
  1. z wysokimi cenami robót w budownictwie,
  2. ze znaczącymi różnicami pomiędzy wynikami kalkulacji ofertowej a inwestorskiej.

Podsumowanie
Wzrost cen usług w budownictwie wiąże się oczywiście ze wzrostem kosztów produkcji ale nie tylko. Główną przyczyną jest przede wszystkim wykorzystywanie koniunktury przez wykonawców. Mniejsza liczba firm budowlanych na rynku spowodowana bankructwami i likwidacjami jednostek wykonawczych oraz powiązany z tym faktem spadek konkurencyjności w pozyskiwaniu zamówień na roboty budowlane, to podstawowe przyczyny dużych oczekiwań finansowych wykonawców przekładających się na wzrost cen w budownictwie.
Odpowiedź na drugie pytanie udzieli trzecia części artykułu pt. ?Koniunktura w budownictwie w 2018r.?

Dodane: 8 marca 2019