O umowach o roboty budowlane napisano już wiele książek, poradników i artykułów z mniej lub bardziej rozbudowanymi wzorami, rozpowszechnianych w postaci drukowanej i elektronicznej, prezentowanych nawet na powszechnie dostępnych portalach internetowych. Pomimo jednak tak wielu źródeł informacji w  sądach toczy się szereg spornych spraw, których źródło należy upatrywać właśnie w wadliwie zawartych umowach pomiędzy stronami procesu inwestycyjnego.

Po latach praktyki w kosztorysowaniu i sporządzaniu opinii na temat rozliczania wykonanych robót budowlanych stwierdzam, że sporządzenie dobrej umowy jest sztuką, przy której nie wystarczy legitymować się tylko znajomością wiedzy prawniczej. Niezbędna jest również wiedza z zakresu ekonomii, budownictwa, a przede wszystkim kosztorysowania robót budowlanych. Ten ostatni obszar niedoceniany przez polskich prawników, pozostawiony bez patronatu ministerstwa któremu podlega budownictwo, pozornie zmarginalizowany przez formę wynagrodzenia ryczałtowego często jest przyczyną konfliktów pomiędzy inwestorem a wykonawcą.    

Przy braku znajomości metod i podstaw kosztorysowania, realiów toczącego się procesu inwestycyjnego, doświadczenia w prowadzeniu robót budowlanych, a również braku znajomości podstaw psychologii, nawet najsprawniejszy prawnik nie jest w stanie opracować dobrej umowy o roboty budowlane.

Poniżej kilka, wybranych spostrzeżeń, które powinno się mieć na uwadze przy opracowywaniu umowy o roboty budowlane.

SWOBODA  W  KREOWANIU  UMÓW

Zgodnie z art. 353¹ strony procesu inwestycyjnego mogą „ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Oznacza to w praktyce, że każda umowa, również o roboty budowlane powinna być indywidualnie redagowana, w zależności od istniejących warunków i potrzeb stron lecz nie wbrew prawu czy zasadom współżycia społecznego, co w terminologii  prawniczej oznacza minimum powszechnie przyjmowanych zasad poprawności i uczciwości w relacjach z innymi osobami. Jest to zwrot niedookreślony, odwołujący się do elementów porządku prawnego poprzez wskazanie norm pozaprawnych.

Inaczej umowa będzie konstruowana przykładowo, w przemyśle, rolnictwie, budownictwie gdzie produkty finalne są zróżnicowane a realia wykonania zaciągniętego zobowiązania każdorazowo inne, odmiennie gdy źródłem finansowania będą środki publiczne lub prywatne, inaczej gdy przedmiotem umowy będzie wykonanie wielobranżowej, długoletniej inwestycji, inaczej gdy   niewielkiego zakresu robót budowlanych w krótkim okresie czasu. Czynników wpływających na wzajemne relacje pomiędzy stronami jest dużo i to one powodują konieczność zindywidualizowanego podejścia i właściwego ich uregulowania.

Za każdym jednak razem autorzy umowy powinni znać  uwarunkowania występujące na obszarze w którym realizowane będą postanowienia umowne. W przypadku umów o roboty budowlane jej twórcy  powinni dysponować wiedzą o procedurach stosowanych w budownictwie, dokumentach niezbędnych przy realizacji inwestycji, prawach i obowiązkach stron, stosowanych w budownictwie zasadach rozliczeń i formach wynagradzania za roboty budowlane.  

UMOWY A  KOSZTORYSOWANIE

W sposób odmienny strony spisują umowę w przypadku gdy zdecydują się na formę wynagrodzenia ryczałtowego za wykonanie robót budowlanych, tj. określą z góry należną kwotę pieniężną za wykonanie zobowiązania  ? bez rozliczania poszczególnych kosztów ( art. 632 Kodeksu Cywilnego), lub też na formę wynagrodzenia kosztorysowego w oparciu o przyjęte przez strony podstawy do jego ustalenia ( art. 628 KC).

W drugim przypadku strony w umowie muszą odwołać się do metod i podstaw kalkulacji, co też z lepszym czy gorszym skutkiem czynią. Natomiast zachodzi pytanie czy przy wynagrodzeniu ryczałtowym, gdy strony umówiły się na konkretną kwotę strony muszą zagłębiać się w szczegóły kosztorysowania? Praktyka pokazuje, że jest to nieuniknione. 

Strony powinny być przygotowane na pojawienie się w czasie trwania budowy okoliczności, które mogą spowodować zmianę zakresu zamówienia. Zamówienie na roboty budowlane ma bowiem szczególny, zindywidualizowany charakter poprzez opisanie jego przedmiotu za pomocą dokumentacji projektowej sporządzanej każdorazowo na użytek konkretnego zamawiającego i konkretnej inwestycji. Jakość tego opracowania weryfikowana jest praktycznie w trakcie realizacji inwestycji, już po zawarciu umowy.

Jeżeli okaże się, że wykonawca będzie musiał zrealizować roboty dodatkowe nieprzewidziane dokumentacją projektową a których konieczność wykonania spowodowana została  z różnych przyczyn, np. na skutek nieścisłości lub błędów w rozwiązaniach projektowych czy też na skutek zmian wprowadzanych przez projektanta i inwestora, zapisy umowne powinny regulować sposób rozliczenia nowego zakresu robót. I tutaj najbardziej czytelnym sposobem jest kalkulacja kosztorysowa. 

Dlatego też, autor czy autorzy umowy powinni dysponować wiedzą o metodach i podstawach kalkulacji robót budowlanych oraz źródłach informacji niezbędnych w kosztorysowaniu na obszarze budownictwa, by móc zabezpieczyć interesy obu stron.    

SPOSOBY  ROZLICZENIA  ROBÓT

Można widzieć różne rozwiązania dotyczące sposobu rozliczenia robót zarówno przy zawarciu umowy z wynagrodzeniem kosztorysowym, jak i z wynagrodzeniem ryczałtowym  dla robót, które będą konieczne do wykonania, a które nie zostały przewidziane dokumentacją projektową.

Jednym z nich jest rozliczenie w oparciu o ceny jednostkowe robót, których źródłem jest kosztorys ofertowy, jeżeli takowy oczywiście był złożony. Sposób ten jest skuteczny w przypadku, gdy kosztorys ofertowy był sporządzony w dużym stopniu szczegółowości i dla różnorodnego zakresu robót, co umożliwiałoby wybór  cen jednostkowych dla rozliczenia nowych robót.

Kolejnym sposobem, który może być brany pod uwagę, to przyjęcie kalkulacji uproszczonej w oparciu o ceny jednostkowe robót publikowane przez firmy badające rynek pod katem cen i kosztów w budownictwie, tj. np. przez firmę ORGBUD-SERWIS. Mankamentem jednak takiego rozwiązania jest ograniczony zakres dostępnego wyboru cen.

Następną możliwością może być kalkulacja szczegółowa sporządzona w oparciu o katalogi nakładów rzeczowych, popularnie zwanymi KNR-ami oraz w oparciu o ceny czynników produkcji, tj. ceny materiałów, koszty pracy sprzętu, kosztorysowe stawki robocizny oraz wskaźniki narzutów kosztów pośrednich i zysku. Taka informacja jednak jest zbyt ogólnikowa i celem uniknięcia sporu, wybór podstaw rzeczowych i cenowych musi być jak najbardziej doprecyzowany.

 PODSTAWY  RZECZOWE

Na rynku dostępnych jest kilkaset katalogów nakładów rzeczowych, poświęconych różnym branżom i opracowanych pod egidą różnych ministerstw. Większość z nich powstawała w latach 80-tych XX w., jeszcze przed przemianami ustrojowymi, kiedy kosztorysowanie regulowane było w sposób urzędowy. Od tamtej pory, za sprawą ustawy o cenach status tych katalogów się diametralnie się zmienił. Katalogi ministerialne, które były niegdyś w randze katalogów obligatoryjnych, obecnie stosowane są na zasadzie  swobodnego wyboru przez strony procesu inwestycyjnego. Zniesienie patronatu urzędowego nad bazą normatywną spowodowało, że przestały one być uaktualniane i w efekcie dotyczą one technologii, materiałów i organizacji robót odmiennych od stosowanych obecnie.

Na rynku są też i nowsze katalogi, tworzone w ramach działalności prowadzonej przez jednostki prywatne działające na obszarze kosztorysowania. Niestety, są one wybiórcze, dotyczą ściśle określonych rodzajów robót i są przeważnie opracowywane na zlecenie producentów materiałów budowlanych.

W tej szerokiej bazie katalogowej można znaleźć  normatywy o mocno zróżnicowanych nakładach dotyczące tej samej lub podobnej roboty. Przykładowo w KNR 13-12 pt. opracowanym przez Ministerstwo Górnictwa i Energetyki pt. „Roboty budowlane elektrowni, elektrociepłowni oraz ciepłowni zawodowych” znajdują się nakłady związane z rozbiórką konstrukcji murowych, betonowych i żelbetowych oraz drewnianych i metalowych, podobnie jak w KNR 4-04 opracowanym przez Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa pt. „Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli”.

Innym przykładem może być ułożenie wodociągu z rur PVC. Z tego zakresu jest do wyboru KNR 2-15 pt. „Instalacje wewnętrzne wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe i centralnego ogrzewania”, KNNR 4 pt. „Instalacje sanitarne i sieci zewnętrzne”, KNR 0-13 pt. „Instalacje wewnętrzne wodociągowe i kanalizacyjne z tworzyw sztucznych”.

Oczywiście wskazówką przy doborze normatywu jak najbardziej odpowiadającego wykonywanej robocie są informacje podane we wstępach do katalogów i poszczególnych rozdziałów, oraz w wykazach czynności, lecz jak pokazuje praktyka, nie zawsze są one wystarczającym argumentem  w sytuacji konfliktowej pomiędzy stronami. Dlatego też warto zadecydować o wyborze katalogu w odpowiednim czasie, tj. przy zawieraniu umowy, przed rozpoczęciem robót, a nie po ich wykonaniu.

Zauważyć należy, że katalogi nakładów rzeczowych które stanowią, pomimo wcześniej wskazanych ułomności, podstawę kosztorysowania szczegółowego zakładają normatywy dla robót wykonywanych w warunkach przeciętnych, przy stosowaniu przeciętnej organizacji pracy.

Stąd też, jeżeli roboty wykonywane są w warunkach niestandardowych np. na terenie czynnego zakładu pracy, gdy produkcja jest w toku, funkcjonują służby ochrony, odbywa się transport (dowożone są surowce do produkcji, wywożone wyroby) lub też gdy roboty prowadzone są w warunkach zmianowych z uwagi na termin zakończenia robót albo wymagają szczególnej organizacji z uwagi m.in. na brak składowisk przyobiektowych i konieczność ?montażu z kół?, strony powinny przewidzieć w umowie współczynniki zwiększające bądź też dodatki z tytułu utrudnień pozwalające na podniesienie  wynagrodzenia. Jeżeli, z różnych przyczyn strony nie podejmą takiej decyzji, dodatkowe koszty mogą być zrekompensowane takim doborem innych podstaw cenowych, które je pokryją.

PODSTAWY CENOWE

Kolejnymi, istotnymi elementami, o którym należy pamiętać przy uzgadnianiu podstaw kalkulacji metodą szczegółową są ceny i ich źródła. Strony mogą przyjąć rozwiązanie polegające na rozliczeniu robót w oparciu o ceny materiałów wynikające z faktur zakupowych wykonawcy lub w oparciu o publikowane czy dostępne w formie elektronicznej ceny materiałów przeznaczone do kosztorysowania. Jednostek autorskich takich cen jest kilka – jest to m.in. ORGBUD-SERWIS PROMOCJA, ATHENASOFT.

Jeżeli strony zdecydują się na konkretne źródło informacji muszą mieć jeszcze świadomość formy w jakiej wyżej wymienione firmy prezentują ceny, celem dalszego uszczegółowienia informacji. Przykładowo firma ORGBUD-SERWIS przedstawia ceny zakupu materiałów w poziomie cen średnich, minimalnych i maksymalnych oraz ceny nabycia materiałów tj. łącznie z kosztami zakupu w poziomie cen średnich i minimalnych ( minimalne ceny nabycia nie są prezentowane przez inne firmy), co znacznie ułatwia kalkulacje.

Z reguły strony umawiają się na stosowanie średnich cen nabycia ale nierzadko decydują się również na  minimalne ceny nabycia. To drugie rozwiązanie przyjmowane jest z uwagi na istniejącą aktualnie   dużą konkurencyjność wśród producentów materiałów budowlanych, którzy chcąc pozyskać odbiorców udzielają wykonawcom daleko idących indywidualnych rabatów. W efekcie wykonawca pozyskuje materiał w cenach, które mogą oscylować wokół notowań minimalnych.

Ponadto wystąpienie robót dodatkowych jest, zdaniem inwestorów korzystnym dla wykonawcy czynnikiem poszerzającym front robót, co przemawia za rozliczeniem ich w oparciu o ceny minimalne. Inaczej mówiąc zastosowanie niższych cen ma równoważyć bezkosztowe pozyskanie przez wykonawcę dodatkowych robót.

Uregulowania w umowie wymagają również informacje dotyczące cen sprzętu ? w kalkulacji kosztorysowej strony mogą  przyjąć ceny najmu sprzętu z odrębną kalkulacją kosztów jednorazowych, względnie ceny pracy sprzętu (ceny najmu z uwzględnieniem kosztów jednorazowych) w określonym poziomie cenowym. Tutaj również należy dodać, że firma ORGBUD-SERWIS jako jedyna podaje ceny pracy sprzętu w szerszym aspekcie tj. w poziomie cen minimalnych, średnich i maksymalnych.

Kolejnym elementem z zakresu podstaw cenowych wymagającym uszczegółowienia jest przyjęcie przez strony do rozliczeń kosztorysowej stawki robocizny. Mogą to być stawki w przekroju ogólnokrajowym, województw lub miast, w poziomie stawek średnich, minimalnych, maksymalnych, dodatkowo zróżnicowane w zależności od branży budowlanej.

Podobnie uszczegółowienia wymagają narzut kosztów pośrednich i zysku.

PRZYKŁADY  NIEFORTUNNYCH  UZGODNIEŃ  W UMOWACH

Celem zobrazowania podjętej tematyki, poniżej przytaczamy kilka przykładów wyjętych z praktyki.

1. Strony umówiły się, że wykonanie robót budowlanych zostanie rozliczone kosztorysem powykonawczym w oparciu o m.in. KNR 2-02 oraz średnie ceny nabycia z systemu Sekocenbud, tzn. w oparciu o ceny zakupu powiększone o koszty zakupu. Jednakże ceny mieszanek mineralno-asfaltowych prezentowane są przez wydawcę bez kosztów zakupu, ponieważ wyszedł on z założenia, o czym pisze we wstępie do wydawnictwa, że przy dużych inwestycjach drogowych wytwórnie mieszanek znajdują się zwykle w pobliżu frontu robót, na placu budowy W związku z tym transport mieszanki jest traktowany i rozliczany zazwyczaj w kosztorysach jako transport technologiczny. Jeżeli natomiast dowóz mieszanki odbywa się z miejsca zlokalizowanego poza terenem budowy to jego dowóz powinien być skalkulowany indywidualnie, jako transport zewnętrzny. W omawianym przypadku zaszła konieczność dowozu mieszanki spoza placu budowy w związku z czym wykonawca sporządził indywidualną kalkulację, która nie została przyjęta przez inwestora, ponieważ taka sytuacja nie została przewidziana w umowie.
2. W innym przypadku strony uzgodniły rozliczenie kosztorysem powykonawczym przy zastosowaniu minimalnej stawki robocizny kosztorysowej do robót budowlanych prezentowanej w notowaniach firmy ORGBUD-SERWIS. Strony jednak nie uszczegółowiły, czy ma to być minimalna stawka w przekroju ogólnokrajowym czy też notowana dla miasta Warszawy. Różnica pomiędzy stawkami była na tyle znacząca, że strony weszły w konflikt, który rozstrzygnął dopiero sąd.
3. Strony uzgodniły źródło i poziom cen materiałów. Pozostałe czynniki cenotwórcze miały być określone w oparciu o „minimalne koszty pracy” wg systemu Sekocenbud. Na etapie rozliczeń strony stwierdziły brak w umowie o roboty budowlane definicji kosztów pracy, oraz brak takiej nomenklatury w kosztorysowaniu robót budowlanych. W związku z powyższym Inwestor uznał, że stawka robocizny kosztorysowej powinna być przyjęta w poziomie stawek minimalnych dla przekroju krajowego, podobnie wskaźniki narzutów. Tymczasem wykonawca stał na stanowisku przyjęcia stawki robocizny na poziomie minimalnym, lecz dla miasta Poznania, a wskaźniki narzutów w poziomie maksymalnym dla miasta Poznania argumentując, że nie zostały one wymienione z nazwy w zapisie umownym, w związku z czym ma swobodę w ich doborze. Obie strony były natomiast zgodne w kwestii cen pracy sprzętu i uznały, że należy przyjąć w poziomie cen średnich, ponieważ w systemie Sekocenbud brak jest notowań z zakresu cen minimalnych.  Ten przykład pokazuje, że strony w umowie posługiwały się niejednoznacznymi pojęciami i nie miały świadomości zakresu notowań, które przyjęły do rozliczeń.
4. W innej sprawie spornej, źródłem konfliktu stało się niedoprecyzowanie podstaw katalogowych. W efekcie, po wykonaniu prac wykonawca skalkulował roboty osuszeniowe wg KNR 9-21 pt. „Oczyszczanie, osuszanie i odkażanie obiektów budowlanych po zalaniu wodą”. Inwestor nie przyjął tej wyceny, ponieważ stał na stanowisku, że bardziej adekwatnym katalogiem powinien być KNR 9-19 pt. „Osuszanie zawilgoconych lub zalanych wodą pomieszczeń – w technologii firmy Belfor”. Akurat ten konflikt strony rozwiązały polubownie dzięki analizie założeń, przy których opracowane były normatywy, a które były wymienione we wstępach do tych katalogów i rozdziałów.
5. Podobna sytuacja miała miejsce przy prowadzeniu robót na innej budowie. Strony miały rozliczyć roboty wg KNR-ów lecz nie uszczegółowiły ich numerów. Katalogiem wiodącym w kosztorysie powykonawczym stał się KNR 2-02 dotyczący wykonywania nowych robót budowlanych, z czym strony się zgadzały. Jednakże w trakcie realizacji inwestor zmienił funkcje pomieszczeń, co pociągnęło za sobą konieczność przeróbek polegających m.in. na rozebraniu posadzki, wykonaniu docieplenia i ułożeniu nowej podłogi, zdemontowaniu założonych elementów wykończeniowych, przemalowaniu, założeniu dodatkowej instalacji elektrycznej. Te roboty wykonawca rozliczył wg KNR 4-01 dotyczącym robót budowlanych prowadzonych w obiektach remontowanych i 4-03 dotyczącym remontowych robót elektrycznych. Uznał on bowiem, że roboty te mają charakter remontowy a nie inwestycyjny, z czym nie zgodził się inwestor.

PODSUMOWANIE

Reasumując, uszczegółowienie w umowach o roboty budowlane problematyki kosztorysowania robót budowlanych, nawet przy przyjęciu formy wynagrodzenia ryczałtowego ma pierwszorzędne znaczenie. Zamieszczenie właściwych uzgodnień wymaga jednak szerokiej wiedzy z tej dziedziny, a przede wszystkim świadomości metod kalkulacyjnych i dostępnych na rynku źródeł o podstawach rzeczowych i cenowych stosowanych w kosztorysowaniu. Wadliwie przyjęte uzgodnienia z zakresu kosztorysowania czy też mało doprecyzowane mogą być takim samym źródłem konfliktów dla stron, jak gdyby w ogóle nie spisały żadnych postanowień.

Stąd też, na etapie opracowywania umowy o roboty budowlane konieczna jest współpraca prawników z kosztorysantami, którzy uczestnicząc w pracach każdego etapu procesu inwestycyjnego, zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy mogą stanowić nieoceniony głos doradczy.