mgr inż. Renata Niemczyk

Akty spraw sądowych dotyczące sporów o roboty budowlane pełne są opinii „specjalistów”, którzy wcale nimi nie są w dziedzinie w której się wypowiadają. Efektem tych poczynań są przedłużające się postępowania sądowe i brak rozstrzygnięć, które mogłyby szybko zapaść gdyby wypowiedział się fachowiec z określonego zakresu.

Dlatego też, autor artykułu zadaje pytanie:

czy rzeczoznawca majątkowy, dysponujący we własnej ocenie znajomością zagadnień kosztorysowania robót budowlanych, przy sporządzeniu zleconego mu operatu szacunkowego na utratę wartości nieruchomości spowodowanej hałasem z pobliskiego lotniska, może równocześnie określić i zasugerować technologię wygłuszenia obiektu i oszacować koszty wykonania związanych z tym robót budowlanych?

Przedstawiona sytuacja zdarzyła się niedawno i obecnie jest rozpatrywana przez sąd, który wszczął i prowadzi stosowne postępowanie, jak dotąd bez rozstrzygnięcia zaistniałego sporu.

Całą sprawę zapoczątkowało, zgłoszone do sądu przez właściciela jednej z nieruchomości, żądanie odszkodowania z tytułu niedogodności spowodowanej nasileniem się ruchu lotniczego i związanego z tym wzrostem hałasu w sąsiedztwie posiadanego przezeń budynku.

Dla wyrobienia sobie poglądu w przedmiotowej kwestii, sąd powołał biegłego sądowego, rzeczoznawcę majątkowego do określenia zasadności żądania i oszacowania zaistniałej ewentualnie utraty wartości nieruchomości. Dla wykonania zleconej mu pracy, rzeczoznawca z własnej inicjatywy i we własnym zakresie zdecydował się na określenie technologii akustycznego zaizolowania budynku i oszacowania związanych z tym kosztów.

Zdaniem autora niniejszego artykułu, takie działanie rzeczoznawcy przekroczyło zarówno jego uprawnienia, jak też najprawdopodobniej jego kompetencje w kwestii doboru rodzaju izolacji akustycznej budynku i sposobu jej montażu. Najwłaściwszym byłoby tu podjęcie współpracy z projektantem (art.20 ustawy Prawo budowlane) lub rzeczoznawcą budowlanym, któremu tytuł, zgodnie z ustawą „Prawo budowlane” z dnia 7 lipca 1994r. z późn. zmianami, nadał organ samorządu zawodowego ( art.15 ustawy) tj. Polska Izba Inżynierów Budownictwa. Tylko tego rodzaju specjaliści są odpowiedni do proponowania rozwiązań projektowych z zakresu budownictwa.

Co do samego oszacowania kosztów określonego wcześniej rozwiązania, osobą kompetentną byłby rzeczoznawca kosztorysowy, np. ze Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych, włączony przez rzeczoznawcę majątkowego do wykonywanej przez niego wyceny. Oczywiście jest to jedynie sugestia, ponieważ żaden akt prawny dotychczas nie usankcjonował zawodu kosztorysanta i nie określił wymagań kwalifikacyjnych wobec osób sporządzających dokumentację kosztorysową. Jest to jeden z podstawowych mankamentów, prowadzących w konsekwencji do niczym nieskrępowanych działań samozwańczych, „domorosłych” znawców problematyki kosztorysowania w budownictwie, owocujących często absolutnie nierealnymi wynikami dokonywanych wycen.

Wyodrębnienie się grupy zawodowej kosztorysantów nastąpiło, nie w wyniku aktów prawnych, a samoistnie w latach 70-tych ubiegłego wieku. Powstała swoista gałąź wiedzy wymagająca znajomości metod i podstaw kalkulacji, budowlanych procesów technologicznych, organizacji budowy, znajomości wybranych zagadnień ekonomicznych i prawnych, rozwiązań materiałowych. Dzięki staraniom Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych zawód: kosztorysant budowlany, pojawił się w klasyfikacji zawodów i specjalności dla potrzeb rynku pracy opracowanej przez GUS (Dz.U. nr 265, poz. 2644 z dnia 16 grudnia 2004r). Nie udało się jednak zainteresować żadnych organów władnych do opracowania i wdrożenia powszechnego systemu kształcenia kosztorysantów budowlanych.

W chwili obecnej, praktycznie kosztorysantem może zostać każdy, kto chciałby się zajmować tą dziedziną. Od jego uznania zależy, czy posiadana przez niego wiedza jest wystarczająca do uprawiania takiej profesji, czy też powinien skorzystać z bogatej na rynku oferty doświadczonych kosztorysantów, bądź wykorzystania odpowiednich szkoleń i kursów. W każdym razie, kosztorysant winien mieć na uwadze, że jeżeli nie on sam, to rynek zweryfikuje jego działalność, ponieważ efektem jego pracy są konkretne opracowania (np. kosztorys inwestorski, przedmiar robót, specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, WKI), które będą wykorzystywane w praktyce i bardzo często przyczynią się do fatalnych od strony finansowej skutków realizacji inwestycji czy remontów budowlanych. Warto też pamiętać o ewentualnych prawnych konsekwencjach popełnienia istotnego błędu w określeniu kosztów określonych zadań, tak po stronie inwestora, jak i wykonawcy robót.

I właśnie taka weryfikacja niefrasobliwości w postępowaniu rzeczoznawcy, wystąpiła w opisywanym konkretnym przypadku. Rzeczoznawca majątkowy pracujący dla sądu pokusił się, nie mając do tego absolutnie żadnych kwalifikacji, o zaproponowanie technologii zwiększenia akustyczności budynku i sam oszacował koszty robót budowlanych związanych z założeniem izolacji akustyczno-termicznej. W efekcie, wykonana przezeń praca, poddana została ocenie specjalistów z branży projektowej i kosztorysowej, przy czym i jedni i drudzy podważyli profesjonalizm opracowania oraz znajomość sztuki budowlanej i kosztorysowej.

Przede wszystkim rzeczoznawca majątkowy przyjął założenie izolacji akustycznej ( pełniącej również funkcję termiczną) od wnętrza budynku, tj. od strony przeciwnej powstawania dźwięku, na ścianach zewnętrznych. Takie rozwiązanie jest, po pierwsze mało efektywne jeśli chodzi o zwiększenie akustyczności obiektu, po drugie powoduje przesunięcie strefy przemarzania ściany, a więc również strefy wykraplania się pary wodnej do wewnątrz, co grozi zawilgoceniem przegrody i zmniejszeniem jej trwałości. Takie rozwiązanie wymaga szeregu skomplikowanych obliczeń uwzględniających zjawiska fizyczne dotyczące transportu energii czyli ciepła oraz dyfuzji pary wodnej w przegrodach warstwowych, a tego rzeczoznawca majątkowy już nie wykonał. Nie uwzględnił również, co jest podstawową zasadą przy stosowaniu izolacji akustyczno-termicznej od wewnątrz, założenia paraizolacji.

Wątpliwości budzi również zaproponowany przez niego materiał izolacyjny, ponieważ wg oświadczenia producenta nadaje się on do izolacji ścian działowych i stropów, a nie ściany zewnętrznej.

Kalkulacja kosztorysowa natomiast została przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego bez znajomości podstawowych metod i podstaw kalkulacyjnych, z pominięciem szeregu robót, które powinny być wykonane i uwzględnione w wycenie zaproponowanej przez niego technologii.

Tak więc nasuwa się jeden, oczywisty wniosek: specjaliści w ściśle określonej branży, opracowując zadanie wymagające znajomości innych dziedzin, nawet pokrewnych, powinni posiłkować się fachowcami z tych obszarów, a nie próbować rozwiązywać problem we własnym zakresie.