mgr inż. Renata Niemczyk

Pytanie:

Rzeczoznawca majątkowy wycenił sieć kanalizacyjną, która ma być przedmiotem sprzedaży pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową a Zakładem Usług Komunalnych stosując podejście kosztowe, metodę odtworzenia kosztów, technikę wskaźnikową. Czy jest to właściwy wybór sposobu wyceny w sytuacji gdy istnieje dokumentacja projektowa?

Odpowiedź:

O sposobie wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy. W tym przypadku rzeczoznawca określił wartość sieci kanalizacyjnej w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej.

Technika ta opiera się z zasady na wykorzystaniu cen elementów robót i robót na wysokim poziomie zagregowania, publikowanych przez firmy monitorujące rynek pod kątem cen i kosztów w budownictwie (firma PROMOCJA, ORGBUD-SERWIS, BISTYP). Sposób prezentacji wyników w publikatorach kreuje obraz wyceny, dlatego też wycena biegłego składała się tylko z trzech pozycji: roboty ziemne, konstrukcje budowlane, rurociągi z uzbrojeniem.

Technikę tą stosuje się w przypadkach braku dokumentacji projektowej, kiedy rzeczoznawca dysponuje niewielkim zasobem informacji na temat wycenianej inwestycji. Tak więc, ?technika wskaźnikowa? na co wskazuje również sama nazwa, jest techniką przybliżoną.

Biegły ma do dyspozycji również inną technikę, a mianowicie technikę szczegółową i ta technika, naszym zdaniem jest bardziej adekwatna do zaistniałej sytuacji. Opiera się ona na wykorzystaniu cen jednostkowych robót, które, podobnie jak ceny elementów i zagregowanych robót, również są prezentowane w publikatorach dostępnych na rynku wydawanych przez wymienione firmy.

Technika szczegółowa wskazana jest w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z 2004r) oraz ?Standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych? wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w lipcu 2000 r. z późn. zmianami.

Technikę tą stosuje się w przypadkach, kiedy istnieje dokumentacja projektowa i można określić rodzaje robót i ich ilości występujące przy wycenianej inwestycji, w układzie klasyfikacyjnym wynikającym z Katalogów Nakładów Rzeczowych. W układzie tym prezentowane są również ceny jednostkowe robót notowane i wydawane przez firmę PROMOCJA, ORGBUD-SERWIS, BISTYP.

Technikę w oparciu o ceny robót w dziedzinie rzeczoznawstwa majątkowego uznaje się za szczegółową, tymczasem w dziedzinie kosztorysowania robót budowlanych stosuje się metodę dającą, z tytułu formuły kalkulacyjnej bardziej zbliżone wyniki do realiów panujących w budownictwie. Mianowicie wycenia się poszczególne czynniki produkcji: robociznę, materiały, sprzęt i uwzględnia wskaźniki kosztów pośrednich i zysku, właściwe dla lokalizacji inwestycji. Podstawy cenowe, tak jak w przypadku cen robót również można znaleźć w publikatorach dostępnych na rynku wydawanych przez wymienione wcześniej firmy. Zastosowanie tej metody pozwala na ujawnienie w kalkulacji przyjętych cen czynników produkcji i ich sprawdzenia przez zainteresowane strony, co jest niemożliwe w przypadku kalkulacji w oparciu o ceny robót.

Ta metoda jest jak najbardziej stosowna do zaistniałej sytuacji, ponieważ biegły odtwarza koszty poniesione przy realizacji inwestycji w oparciu o ceny z okresu w którym była realizowana inwestycja z uwzględnieniem stopnia zużycia. W praktyce zdarza się bardzo często, że rzeczoznawca majątkowy, który jest zobligowany przepisami dotyczącymi sporządzania wyceny, zaprasza do współpracy kosztorysanta budowlanego, który jest specjalistą w dziedzinie kosztorysowania budowlanego.