1. Wprowadzenie

Monitoring rynku budowlanego wskazuje na rosnącą wśród inwestorów popularność jednostopniowego trybu udzielania zamówienia na roboty budowlane. Inwestorzy coraz chętniej sięgają po tryb „zaprojektuj i wybuduj” zastępując nim tryb dwustopniowy, polegający na odrębnym udzielaniu zamówienia na dokumentację projektową, a dopiero później na realizację robót budowlanych. Takie kompleksowe rozwiązanie jest możliwie zarówno przy finansowaniu inwestycji ze środków publicznych, ponieważ jest regulowane ustawą Prawo zamówień publicznych i przepisami wykonawczymi do tej ustawy, jak również przy finansowaniu ze środków prywatnych w oparciu o art.353.1  Kodeksu cywilnego dotyczącego swobody zawierania umów.  

Tryb „zaprojektuj i wybuduj” ma wiele zalet, ponieważ, m.in.:

• po pierwsze – realizacja procesu inwestycyjnego jest znacznie krótsza,
• po drugie – wydatki na postępowanie o udzielenie jednego zamówienia są niższe niż na udzielanie dwóch zamówień,
• po trzecie – zdejmuje z inwestorów szereg obowiązków związanych z koordynacją działań i regulacją  stosunków pomiędzy projektantem a wykonawcą.  

Tryb ten jest wybierany najczęściej przez inwestorów, którzy nie mają wyspecjalizowanych służb inwestycyjnych, lub są one niewystarczające do prowadzenia większych zadań inwestycyjnych. Pomimo swoich zalet, tryb „zaprojektuj i wybuduj” nie zdejmuje z inwestorów obowiązku przygotowania procesu inwestycyjnego i sprecyzowania  wymagań odnośnie przedmiotu zamówienia. Oczywiście inwestorzy mogą zlecić te działania inwestorom zastępczym lub nawet projektantom, co stało się w ostatnich czasach częstą praktyką, ale zgodnie z ustawą Prawo budowlane i ustawą Kodeks Cywilny jest to obowiązek leżący po ich stronie.

Jeżeli inwestor realizuje inwestycję po raz pierwszy lub sporadycznie, nie ma ku temu kwalifikacji i nie ma wspomagania ze strony specjalisty mającego rozeznanie w procedurach i standardach procesu inwestycyjnego, organizację procesu inwestycyjnego powierza z konieczności biuru prawnemu.  

Przy sporządzaniu umów biuro skupia się na poprawności ich konstrukcji od strony obowiązujących przepisów tj. przede wszystkim na określeniu terminów realizacji świadczenia, wysokościach kar za nieterminowe wykonanie robót, na wypunktowaniu obowiązków wykonawcy, podaniu kwoty wynagrodzenia, marginalizując opis przedmiotu zamówienia, obowiązki inwestora i często pomijając zagadnienia istotne dla robót budowlanych a mianowicie warunki waloryzacji wynagrodzenia czy rozliczania robót dodatkowych. Tymczasem są to zagadnienia które, z uwagi na charakter procesu inwestycyjnego przejawiający się wysokim stopniem  skomplikowania przedmiotu zamówienia, długoterminowością realizacji, nieprzewidywalnością  mogących wystąpić zdarzeń, powinny  być w sposób szczególny  rozwiązane w umowach o roboty budowlane.

Za przykład wadliwego zorganizowania procesu inwestycyjnego przez biuro prawne może posłużyć historia, której finał znalazł się w sądzie.

2. Opis sytuacji, która miała miejsce w praktyce

Inwestor finansujący inwestycję ze środków prywatnych, nie posiadający specjalistycznego zespołu ds. inwestycji, powierzył zorganizowanie procesu inwestycyjnego biuru prawnemu.

Wspólnie uzgodnili, że z uwagi na założony przez inwestora krótki termin realizacji inwestycji:

• inwestycja będzie prowadzona w ramach trybu „zaprojektuj i wybuduj”,
• prace przygotowujące inwestycję do realizacji wykonane zostaną przez biuro projektów, które niejednokrotnie już współpracowało z tym inwestorem,
• postępowanie na wybór wykonawcy będzie przyspieszone i będzie prowadzone równolegle z pracami przygotowującymi inwestycje do realizacji, oraz pracami projektowymi, które zostaną w etapie późniejszym przekazane wybranemu wykonawcy, a  biuro projektowe przejdzie pod nadzór wykonawcy.

Chcąc przeprowadzić takie rozwiązanie biuro prawne przygotowało sieć umów, która to sieć mogłaby się sprawdzić w praktyce, gdyby każda ze stron rzetelnie realizowała swój zakres obowiązków i gdyby działania stron były nadzorowane i koordynowane.

Tak więc:

1. inwestor zawarł kompleksową umowę z projektantem na przygotowanie inwestycji do realizacji, w tym pozyskanie warunków technicznych do podłączenia do mediów, opracowanie koncepcji architektonicznej, opracowanie projektu budowlanego i projektów wykonawczych,
2. po zakończeniu postępowania przetargowego na wybór wykonawcy inwestor zawarł z wykonawcą umowę na wykonanie robót budowlanych,  
3. strony: inwestor, projektant, wykonawca zawarli trójstronne porozumienie przenoszące prawa i obowiązki z projektanta na wykonawcę w taki sposób, że prawa i obowiązki z tytułu wykonanych prac projektowych pozostawały przy projektancie a na wykonawcę przechodziły prawa i obowiązki do zakresu, który miał być dopiero przez niego realizowany.        

W ramach umowy o prace projektowe (pkt.1) projektant opracował koncepcję architektoniczną, która stałą się  podstawowym dokumentem opisującym przedmiot zamówienia  w postępowaniu przetargowym na wybór wykonawcy. Niestety, koncepcja była skromna i odnosiła się jedynie do obiektu kubaturowego pozostawiając nie rozstrzygnięte tematy uzbrojenia terenu i warunki podłączenia do sieci. Pomimo to oferenci nie odstąpili od postępowania przetargowego i od negocjacji. W tym czasie prace projektowe trwały nadal ale z uwagi na brak koordynatora,  efekt tych prac nie został udostępniony oferentom w trakcie postępowania. Nota bene efekty te nie były również znane wybranemu wykonawcy w trakcie zawierania umowy o roboty budowlane i trójstronnego porozumienia.

Ten fakt jest istotny w sprawie ponieważ okazało się w chwili podpisywania dokumentów projekt budowlany był w zasadzie skończony. Kilka dni później projekt budowlany został złożony przez projektanta  w urzędzie z wnioskiem o pozwolenie na budowę i dopiero wtedy przekazany wykonawcy.

Podsumowując sytuację  wykonawca nie brał udziału w postępowaniu na „zaprojektuj i wybuduj” a w postępowaniu na „wybuduj”, w dodatku  w oparciu o koncepcję, bez możliwości zapoznania się z projektem budowlanym.

Być może nie byłoby sporu gdyby projekt budowlany przewidywał najprostsze rozwiązanie doprowadzenia wody p.poż. do nieruchomości, a mianowicie  z sieci miejskiej. Brak rzetelności w zinwentaryzowaniu przez projektanta aktualnego stanu uzbrojenia terenu, nieścisłości na mapach do celów projektowych, utożsamienie opinii dotyczącej zapewnienia dostaw wody z warunkami technicznymi podłączenia, spowodowały, że projektant przewidział na terenie nieruchomości zbiornik p.poż., którego realizacja była znacznie kosztowniejsza od podłączenia do sieci.

Wobec powyższego wykonawca wystąpił o dodatkową zapłatę za realizację zbiornika, ponieważ  w ofercie  przewidywał podłączenie instalacji hydrantowej do sieci miejskiej, a nie wybudowanie zbiornika. Biuro prawne  zanegowało zasadność tego wystąpienia  twierdząc, że jeżeli wykonawca był przeświadczony o takiej możliwości, to w świetle zawartych umów i trójstronnego porozumienia obowiązkiem wykonawcy było pozyskanie warunków technicznych podłączenia  i zmiana rozwiązania projektowego.

I tutaj pojawiła się sprzeczność konstrukcji zawartych umów z procedurami i standardami procesu inwestycyjnego. Jakie są to procedury i standardy przedstawia kolejny punkt artykułu.

3. Procedury i standardy w organizacji procesu inwestycyjnego

W Polsce nie ma  aktu prawnego, który w sposób kompleksowy regulowałby budowlany proces inwestycyjny od początku do końca, a zatem od samego zamysłu o inwestowaniu, przez sprawdzenie możliwości inwestycyjnych, pozyskanie warunków technicznych,  sporządzenie koncepcji i wstępnych kosztów realizacji inwestycji, i dalej przez sporządzenie projektu budowlanego i przygotowanie  projektów wykonawczych,  realizację robót budowlanych, aż po oddanie obiektu do użytkowania. Mamy jedynie ustawy i rozporządzenia regulujące wybiórczo pewne fragmenty procesu inwestycyjnego, z których większa część ustanowiona jest pod kątem zamówień na roboty budowlane, finansowanych ze środków publicznych.

Główne akty prawne dotyczące procesu inwestycyjnego to m.in. (abstrahując od źródła finansowania):

Ustawa Prawo budowlane:

koncentruje się przede wszystkim na obowiązkach uczestników procesu inwestycyjnego oraz sprawach administracyjnych związanych z projektem budowlanym (bez poruszania zagadnień dotyczących koncepcji, dokumentów kosztorysowych, projektów wykonawczych itd.), decyzją w sprawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych, zgłoszenia obiektu do użytkowania itd. 

Ustawa Kodeks cywilny,

która bardzo ogólnie reguluje wzajemne stosunki zobowiązaniowe pomiędzy Inwestorem a Wykonawcą nie wchodząc w szczegóły organizacji procesu inwestycyjnego.

Ustawa Prawo zamówień publicznych:

skupia się na zamówieniach realizowanych ze środków publicznych, gdzie jej przedmiotem jest przede wszystkim przygotowanie postępowania o udzielenie zamówienia i wybór wykonawcy.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego, którego przedmiotem jest m.in. program funkcjonalno – użytkowy przygotowywany w zamówieniach publicznych na „zaprojektuj i wybuduj”.

Biorąc powyższe pod uwagę, przy organizacji procesu inwestycyjnego, bez względu na źródło finansowania inwestycji, należy stosować się bezwzględnie do przepisów ustawy Prawo budowlane i Kodeksu cywilnego, a w przypadku inwestycji prywatnych posiłkowo bazować na informacjach wyniesionych z dokumentów dotyczących zamówień publicznych. Oczywiście, przy finansowaniu inwestycji ze środków prywatnych panuje swoboda kontraktowa ale zaznaczyć należy, że tylko do pewnych granic wyznaczonych m.in. przez ustawę Prawo budowlane, Kodeks cywilny, zasady współżycia społecznego i ogólnie przyjęte normy.

Z uwagi na rodzaj sporu dotyczący zakresu obowiązków uczestników procesu inwestycyjnego, przede wszystkim należy spojrzeć w jaki sposób ten problem został rozwiązany w aktach prawnych. Wg ustawy Prawo budowlane każdy z uczestników procesu inwestycyjnego: inwestor , inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy lub robót ma określony zakres praw i obowiązków wynikający z  obowiązujących przepisów prawa. Przepisy te są nadrzędne i muszą być respektowane w każdym innym dokumencie, m.in. w umowie o powierzenie czynności przygotowujących inwestycję, w umowie o prace projektowe, w umowie o roboty budowlane, czy też wreszcie w umowie na zaprojektuj i wybuduj.

Wg ustawy Prawo budowlane z dn. 7 lipca 1994 r. – art.18 – do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy.

Wg ustawy Kodeks cywilny z dn. 23 kwietnia 1964 r. –  art. 647 – inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót.

Wg aktu wykonawczego do ustawy Prawo Zamówień Publicznych, pn. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego – par.19, pkt 4h „do obowiązków zamawiającego należy pozyskanie porozumień, zgód lub pozwoleń oraz  warunków technicznych i realizacyjnych związanych z przyłączeniem obiektu do istniejących sieci…”.

Przy finansowaniu inwestycji ze środków prywatnych ostatni przepis jest jedynie  pomocniczy ułatwiający poznanie interesujących nas, z punktu widzenia sporu, inwestorskich czynności przygotowawczych w postępowaniu na „zaprojektuj i wybuduj”.

Program funkcjonalno-użytkowy (PFU), bo o nim mowa,  łącznie z warunkami technicznymi jest podstawowym dokumentem przygotowywanym przez zamawiającego w zamówieniach publicznych, w ramach:

• zorganizowania procesu budowy wg ustawy Prawo budowlane,
• przygotowania robót wg kodeksu cywilnego,
• przygotowaniu zamówienia na „zaprojektuj i wybuduj”  wg ustawy Prawo zamówień publicznych publicznych.

Dopiero po opracowaniu tego głównego dokumentu opisującego przedmiot zamówienia, zamawiający ma prawo zorganizować postępowanie na wybór wykonawcy w systemie „zaprojektuj i wybuduj”.

Oferent, biorący udział w postępowaniu przetargowym formułuje swoją ofertę, w tym również wynagrodzenie na podstawie PFU. Dlatego też musi wiedzieć z jakimi zagadnieniami oraz z jakimi, ewentualnymi problemami technicznymi będzie musiał się zmierzyć przy realizowaniu świadczenia. Warunki przyłączenia wymagane przy programie funkcjonalno – użytkowym są jednym z kluczowych dokumentów wpływających na poziom wynagrodzenia, ponieważ określają dane techniczne, rodzaj materiału, sposób wykonania (technologia), miejsce podłączenia.

Podsumowując, w zamówieniach publicznych, przy systemie „zaprojektuj i wybuduj” wyraźnie oddzielony jest etap przygotowawczy procesu inwestycyjnego  od etapu właściwego, dotyczącego projektowania i wykonawstwa. Dopiero po zakończeniu czynności przygotowawczych polegających na opracowaniu PFU i pozyskaniu warunków, Zamawiający może przeprowadzić postępowanie przetargowe na wybór Wykonawcy.

Na obszarze poza zamówieniami publicznymi nie ma odpowiednika programu funkcjonalno-użytkowego. Powszechnie w takich przypadkach mówi się o koncepcji architektonicznej opisującej przedmiot zamówienia, czy to na „zaprojektuj” czy na „zaprojektuj i wybuduj”.

Z punktu widzenia celu któremu ma służyć koncepcja (podobnie jak PFU), już tutaj powinny być znane warunki techniczne m.in. podłączenia obiektu do sieci. Jest to oczywiste, ponieważ to w tym dokumencie i w czasie jego opracowywania jest miejsce na główną optymalizację założeń i wiodących rozwiązań funkcjonalnych, konstrukcyjnych, materiałowych i wybór najkorzystniejszych wariantów. Niestety, z uwagi na brak regulacji w tej materii dokument ten uległ deprecjacji i na rynku pojawiają się koncepcje o coraz gorszej jakości, zawierające coraz mniej informacji technicznych. Sprzyja temu również brak wymagań zawodowych w stosunku do autora koncepcji, a które należy spełnić przy opracowywaniu projektu budowlanego.

Dlatego też, dla sprawności przeprowadzenia całego procesu inwestycyjnego i dla dobra jego uczestników, czynności przygotowujące inwestycję do realizacji (koncepcja + warunki techniczne) powinny być wyraźnie oddzielone od późniejszego procesu projektowania w przypadku „zaprojektuj”, czy projektowania i wykonania robót budowlanych w przypadku „zaprojektuj i wybuduj”. Powinny być też realizowane na podstawie odrębnej umowy i w terminie poprzedzającym późniejsze umowy związane z procesem inwestycyjnym.

Rozdzielenie zagadnień na etapy pozwoliłoby na uniknięcie sytuacji spornej, która powstała przy realizacji inwestycji, a mianowicie rozstrzygnięcia do czyich obowiązków należało, w świetle zawartej sieci umów, pozyskanie warunków technicznych podłączenia do sieci miejskiej.

Poprzez powiązanie umów, biuro prawne stoi na stanowisku, że czynności przygotowawcze m.in. pozyskanie warunków technicznych do czego zobowiązał się projektant lecz niestety nie wykonał, przechodzą siłą rzeczy, na podstawie trójstronnego porozumienia na wykonawcę. W takim rozumowaniu nie przeszkadza mu fakt, że projektant rozwiązał temat i zaprojektował zbiornik p.poż ignorując inne rozwiązanie polegające na podłączeniu do sieci miejskiej.

Reasumując, przy takiej konstrukcji umów, wykonawca miałby wrócić do początku procesu inwestycyjnego i wykonywać czynności przypisane aktami prawnymi inwestorowi. To prowadzi do absurdalnej sytuacji w której wykonawca realizuje obowiązki wszystkich uczestników wynikających z procesu inwestycyjnego: inwestora, projektanta i wykonawcy robót budowlanych.  

Za rozdzieleniem czynności przygotowawczych od projektowania i wykonawstwa przemawiają również inne czynniki. Takim czynnikiem jest przede wszystkim czas – czas niezbędny dla przygotowania inwestycji, czas na projektowanie, czas na wykonawstwo. Czas w którym pozyskuje się warunki techniczne jest niezależny od jednostki występującej lecz zależy od organu wydającego. Zatem czynność pozyskania warunków nie powinna „zabierać czasu” przewidzianego na wykonanie podstawowego świadczenia jakim jest sporządzenie projektu budowlanego i wykonanie robót budowlanych, chociażby z powodu terminów umownych oraz kar obciążających świadczeniobiorcę.

Drugim czynnikiem jest niewiadoma co do rozwiązań technicznych, które będą określone w warunkach o które się występuje. W skrajnym przypadku, otrzymane warunki mogą uniemożliwić zaprojektowanie inwestycji o charakterze wymaganym przez inwestora, czy przeprojektowanie i przebudowanie inwestycji lub wręcz zaprojektowanie jakiejkolwiek obiektu budowlanego czy budowli na określonym terenie. 

Oczywiście inwestor, którego obowiązkiem jest pozyskiwanie warunków technicznych i na niego kierowane są pisma decyzyjne urzędów,  może powierzyć te czynności innej jednostce, np. iwestorowi zastępczemu, czy projektantowi.

Jeżeli inwestor powierza czynności przygotowawcze projektantowi, to tym bardziej czynności przygotowujące inwestycję do realizacji w systemie „zaprojektuj i wybuduj” powinny być wyraźnie oddzielone od opracowania projektu budowlanego.

W naszej praktyce spotkaliśmy się z sytuacją, w której inwestor ogłosił postępowanie przetargowe na wybór projektanta, którego zadaniem miało być opracowanie, na podstawie ogólnej koncepcji, dokumentacji projektowej na drenaż z odprowadzeniem wód do kanalizacji miejskiej. Koncepcja była praktycznie zbiorem życzeń inwestora i nie rozwiązywała głównych zagadnień  technicznych, jak również nie precyzowała warunków technicznych podłączenia do sieci, pozostawiając konieczność ich pozyskania kolejnej jednostce projektowej.

Postępowanie unieważniono, ponieważ żaden z zainteresowanych tematem projektantów nie złożył oferty. Po pierwsze – termin na to zadanie był krótki,  po drugie –  zadaniu towarzyszyła niewiadoma co do treści warunków technicznych (czy będzie można wody odprowadzić do kanalizacji? czy pojawi się konieczność zaprojektowania zbiornika?  o jakiej wielkości?). W konsekwencji pojawiła się trudność przy oszacowaniu nakładu czasu pracy na wykonanie projektu, a tym samym przy określaniu  wysokości wynagrodzenia za prace projektowe.

Fakt, że organizowane są postępowania przetargowe w których pozyskanie warunków technicznych połączone jest z opracowaniem projektu budowlanego i proces inwestycyjny kończy się sukcesem, jeszcze nie sankcjonuje takiej sytuacji. Problem pojawia się w chwili kiedy, z różnych przyczyn dochodzi do sporu pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego.

Jest jeszcze jeden aspekt spornej sprawy wynikający z braku podziału procesu budowlanego na etapy, a mianowicie problem odpowiedzialności. W opisanym przypadku wykonawca miał ponosić odpowiedzialność za opracowanie dokumentacji, która powstała bez jego udziału i nadzoru. 

4. Kary umowne

W świetle przedstawionych procedur i standardów procesu inwestycyjnego realizowanego w trybie „zaprojektuj i wybuduj”, do obowiązku inwestora należy przygotowanie inwestycji do realizacji a do obowiązku wykonawcy zaprojektowanie i jej wykonanie.

W opisywanym przypadku wykonawca otrzymał skończony projekt budowlany, zatem pozostało mu opracować projekty wykonawcze i wykonać roboty budowlane. Należy zauważyć, że zgodnie z zawartą umową i trójstronnym porozumieniem miał na ten zakres robót określony czas, po przekroczeniu którego zostałby obciążony wysokimi karami.

Tymczasem biuro prawne twierdzi, że wykonawcy nie przysługuje dodatkowe wynagrodzenie za wykonanie zbiornika p.poż., ponieważ w terminie wynikającym z umowy mógł powrócić do początku procesu inwestycyjnego, wystąpić o warunki techniczne, przeprojektować rozwiązanie ze zbiornikiem p.poż. na rozwiązanie poboru wody z sieci oraz wystąpić do urzędu o zmianę pozwolenia na budowę. 

Jak wiadomo każda zmiana projektu wiąże się z nakładem pracy projektantów i dodatkowymi uzgodnieniami wymagającymi czasu, a gdy dochodzi do tego jeszcze czas procedowania w urzędzie, podjęcie przeprojektowania rozwiązania wiązałoby się dla wykonawcy z nadmiernym ryzykiem zważywszy na zapisy umowne dotyczące kar.

W jednym z punktów umowy o roboty budowlane strony uzgodniły, że wykonawca zapłaci inwestorowi karę umowną za opóźnienie w zakończeniu inwestycji z przyczyn leżących po stronie wykonawcy – w wysokości 0,1% (jedna dziesiąta procenta) wynagrodzenia netto za każdy dzień opóźnienia. Oznacza to, że jeden dzień opóźnienia kosztowałby wykonawcę 20 tys. złotych.

Jest to wysoka kwota, zważywszy, że przy opóźnieniu 10 dni  kwota wzrosłaby do 200 000,00 zł, a przy 20 dniach – do 400 000,00 zł.

Inną sprawą jest, czy przyjęta w umowie wysokość kary umownej jest adekwatna do stopnia skomplikowania wykonania świadczenia jakim była realizacja tej inwestycji. Rozstrzygnięcie tej kwestii nie jest jednak przedmiotem niniejszego artykułu.

5. Podsumowanie

W zaistniałej sytuacji biuro prawne sporządziło umowy abstrahując od powszechnie przyjętych procedur i standardów stosowanych w budownictwie. Dodatkowo brak nadzoru nad przygotowaniem inwestycji do realizacji oraz brak koordynacji prac przygotowawczych z organizowanym równolegle postępowaniem przetargowym na wybór wykonawcy, wprowadził zamęt w procesie inwestycyjnym, który doprowadził do sporu pomiędzy stronami.

Przede wszystkim:

1. nie zachowano właściwego etapowania prac w procesie inwestycyjnym. Postępowanie przetargowe na wybór wykonawcy winno  być poprzedzone pracami mającymi na celu przygotowanie  inwestycji do realizacji tj. po uzyskaniu wszelkich warunków technicznych i niezbędnych zgód. Tymczasem w opisanej sytuacji wykonawcy przystępowali do przetargu nie mając pełnej wiedzy o warunkach podłączenia do mediów.
2. biuro prawne zamiast w dwóch niezależnych od siebie umowach, powierzyło projektantowi w jednej umowie obowiązki przypisane przez akty prawne dwóm niezależnym podmiotom. Mianowicie zadanie polegające na  przygotowaniu inwestycji do realizacji, które leży po stronie inwestora, oraz sporządzenie projektu budowlanego i projektów wykonawczych, których wykonanie leży po stronie projektanta. W konsekwencji tego połączenia, doszło do absurdalnej sytuacji w której wykonawca przejmując prace projektowe na podstawie trójstronnego porozumienia musiałby być odpowiedzialny za pozyskanie warunków technicznych podłączenia do mediów.
3. w porozumieniu trójstronnym przenoszącym prawa i obowiązki z projektanta na wykonawcę wadliwie zinwentaryzowano zaawansowanie prac projektowych. Stwierdzono, ze projektant wykonał jedynie koncepcję architektoniczną, gdy tymczasem projekt budowlany był praktycznie zakończony.
4. proces inwestycyjny polegający na przebudowie i rozbudowie obiektu został przeprowadzony, w mniemaniu inwestora i biura prawnego w trybie „zaprojektuj i wybuduj”. Tymczasem, co pokazują fakty został przeprowadzony z pomieszaniem tego trybu z trybem „wybuduj”. W kilka dni bowiem po zawarciu umowy o roboty budowlane i porozumienia w sprawie przeniesienia praw i obowiązków z umowy na wykonanie projektu budowlanego, wykonawca otrzymał od projektanta gotowy projekt budowlany, inwestor nie przekazał oferentom informacji o planowanym przez projektanta zbiorniku p.poż. W tym przypadku nie było przepływu informacji pomiędzy projektantem a inwestorem pomimo, że na podstawie zawartej umowy na wykonanie projektu budowlanego, projektant miał konsultować materiały do przetargu i uczestniczyć w negocjacjach związanych z wyborem generalnego wykonawcy w zakresie dotyczącym rozwiązań projektowych.
5. koncepcja opracowana przez projektanta a przedstawiona oferentom w postępowaniu przetargowym  nie rozwiązywała sposoby dostawy wody na cele p.poż. Nie było warunków podłączenia  i  nie było czytelnej informacji dla oferentów.