mgr inż. Renata Niemczyk

 

Program funkcjonalno – użytkowy jest do­kumentem wymaganym m.in. w postępowa­niu przetargowym jednostopniowym w trybie „zaprojektuj i wybuduj”. W dokumencie tym Zamawiający, w sposób jak najbardziej szcze­gółowy, przedstawia opis przedmiotu zamó­wienia tj., podając:

1. charakterystyczne parametry określające wielkość obiektu lub zakres robót budow­lanych,
2. aktualne uwarunkowania wykonania przed­miotu zamówienia,
3. ogólne właściwości funkcjonalno – użytko­we,
4. szczegółowe właściwości funkcjonalno -użytkowe wyrażone we wskaźnikach po­wierzchniowo – kubaturowych ustalone zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w bu­downictwie. Określenie wskaźników po­wierzchniowych i kubaturowych”, jeżeli wymaga tego specyfika obiektu budowlanego, w szczególności:
   1. powierzchnie poszczególnych po­mieszczeń wraz z określeniem ich funkcji,
   2. wskaźniki powierzchniowo- kubaturo­we, w tym wskaźnik określający udział powierzchni ruchu w po­wierzchni netto,
   3. inne powierzchnie, jeśli nie są po­chodną powierzchni użytkowej opisa­nych wcześniej wskaźników,
   4. określenie wielkości możliwych prze­kroczeń lub pomniejszenia przyjętych parametrów powierzchni i kubatur lub wskaźników.

Zamawiający w PFU przedstawia również swoje wymagania z zakresu m.in. przygoto­wania terenu budowy, architektury, konstruk­cji, instalacji, wykończenia, zagospodarowa­nia terenu, które to wymagania uzależnione są od specyfiki obiektu i obejmują cechy obiektu dotyczące rozwiązań budowlano -konstrukcyjnych i wskaźników ekonomicz­nych oraz warunki wykonania i odbioru robót budowlanych.

Obok części opisowych PFU powinien za­wierać część informacyjną, która obejmuje:

1. dokumenty potwierdzające zgodność za­mierzenia budowlanego z wymaganiami wynikającymi z odrębnych przepisów,
2. oświadczenie zamawiającego stwierdzają­ce jego prawo do dysponowania nierucho­mością na cele budowlane,
3. przepisy i normy prawne związane z pro­jektowaniem i wykonaniem zamierzenia bu­dowlanego,
4. inne posiadane informacje i dokumenty nie­zbędne do zaprojektowania robót budow­lanych, w szczególności;
   1. kopię mapy zasadniczej,
   2. wyniki badań gruntowo – wodnych na terenie budowy dla potrzeb posado­wienia obiektów,
   3. zalecenia konserwatorskie konserwa­tora zabytków,
   4. inwentaryzację zieleni,
   5. dane dotyczące zanieczyszczeń at­mosfery do analizy ochrony powietrza oraz posiadane raporty, opinie lub ekspertyzy z zakresu ochrony środo­wiska,
   6. pomiary ruchu drogowego, hałasu i innych uciążliwości,
   7. inwentaryzację lub dokumentację obiektów budowlanych, jeżeli podle­gają one przebudowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, rozbiórkom lub remontom w zakresie architektu­ry, konstrukcji, instalacji i urządzeń technologicznych, a także wskazania zamawiającego dotyczące zachowa­nia urządzeń nadziemnych i podziem­nych oraz obiektów przewidzianych do rozbiórki i ewentualne uwarunko­wania tych rozbiórek,
   8. porozumienia, zgody lub pozwolenia oraz warunki techniczne i realizacyj­ne związane z przyłączeniem obiek­tu do istniejących sieci wodociągo­wych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, energetycznych i teletech­nicznych oraz dróg samochodowych, kolejowych lub wodnych,
   9. dodatkowe wytyczne inwestorskie i uwarunkowania związane z budową i jej przeprowadzeniem.
   10. Zawartość merytoryczna PFU wynika wprost z rozporządzenia Ministra Infrastruk­tury z dnia 2 września 2004r. w sprawie szcze­gółowego zakresu i formy dokumentacji pro­jektowej, specyfikacji technicznych wykona­nia i odbioru robót budowlanych oraz progra­mu funkcjonalno – użytkowego.

Przepisy są jasne i czytelne lecz przygo­towanie materiałów zgodnie z tymi wymoga­mi może przysparzać pewne trudności. Za­głębiając się w temat i uszczegóławiając opis przedmiotu zamówienia zawsze trzeba mieć na uwadze w jakim celu sporządza się PFU i czemu ma służyć, jakie mogą wyniknąć kon­sekwencje z wadliwości jego opracowania.

W opisywanym przypadku PFU jest pod­stawą do złożenia oferty przez wykonawców w postępowaniu przetargowym na „zaprojek­tuj i wybuduj”, w której to ofercie przedsta­wiają termin wykonania zamówienia oraz wy­sokość wynagrodzenia.

Jeżeli PFU będzie wadliwie przygotowa­ny poprzez zbyt ogólnikowy opis przedmiotu zamówienia, nie poparty wstępnymi eksper­tyzami i opiniami, można spodziewać się, że w postępowaniu spłyną oferty z dużą różnicą wynagrodzeń.

Zamawiający może otrzymać oferty z wy­sokimi cenami w przypadku gdy wykonawcy będą ostrożni, a doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji podyktuje im koniecz­ność przewidzenia ryzyka, szczególnie w przypadku robót remontowych lub też z ni­skimi, jeżeli nie docenią oni zakresu zamó­wienia opisanego z niską szczegółowością.

Najlepiej przedstawić tą problematykę na kilku przykładach, które obrazują w jaki spo­sób brak precyzji w opisie przedmiotu zamó­wienia sporządzonym przez zamawiającego, a także pobieżne zapoznanie się wykonaw­ców z tym dokumentem może wpłynąć na pro­ces inwestycyjny i powstanie sporu pomiędzy stronami.

Przykład 1

W opisie przedmiotu zamówienia załączo­nym do SIWZ, Zamawiający przedstawił za­kres opracowania:

„Przedmiotem zamówienia jest zaprojek­towanie, przebudowa i kompleksowy remont szkoły. Przebudowa budynku dotyczy zmia­ny układu funkcjonalnego pomieszczeń na parterze a kompleksowy remont dotyczy wszystkich pomieszczeń budynku (odno­wienie ścian, sufitów, posadzek, wymiana stolarki) na pierwszym i drugim piętrze, nie objętych przebudową na parterze.”

Po wykonaniu projektu wykonawca przy­stąpił do prac budowlanych. Przy pracach ma­larskich na kondygnacjach nie objętych prze­budową okazało się, że tynki są bardzo ni­skiej jakości, które po nałożeniu farby zaczy­nają odspajać się od podłoża i odpadać. Wobec tego faktu wykonawca zmuszony zo­stał do usunięcia starych i położenia nowych tynków. Uznając, że roboty te wykraczają poza zakres zamówienia ponieważ w PFU zamawiający nie podkreślił konieczności sku­cia starych tynków, zażądał od zamawiające­go dodatkowego wynagrodzenia.

W efekcie powstał spór, który można roz­strzygnąć jedynie poprzez analizę w sposób literalny zapisów PFU.

Należy zauważyć, że Zamawiający posłu­żył się zwrotem „kompleksowy remont”. Kom­pleksowy, co oznacza obejmujący całość ele­mentów, a nie tylko ich fragment. Dalej uży­wa zwrotu „odnowienie” co wg słownika sy­nonimów języka polskiego oznacza reno­wację, restaurację, regenerację, remont, re­konstrukcje. Tak więc Zamawiający użył sy­nonimu do słowa remont.

Z kolei remont wg art.3 pkt 8 ustawy Pra­wo budowlane z 7.07.1994 (Dz.U. 1994 Nr 89, poz. 414) oznacza „wykonywanie w istnieją­cym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pier­wotnego, a niestanowiących bieżącej konser­wacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w sta­nie pierwotnym”.

Odnosząc to sformułowanie do „odnowie­nia ścian” należy przyjąć, że wyremontowa­ne (odnowione) ściany powinny mieć wygląd nowych ścian (mają wyglądać jakby były zro­bione od nowa). Biorąc powyższe pod uwagę trudno sobie wyobrazić odnowienie ścian po­legające na pomalowaniu odpadających tyn­ków.

Kontynuując dalej, zamawiający w opisie przedmiotu zamówienia nie oczekiwał odno­wienia tynków ale traktował to zagadnienie szerzej oczekując odnowienia ścian na co, w przypadku większych zniszczeń, może skła­dać się szereg czynności. Zamawiający nie będący biurem projektów ani wykonawcą robót budowlanych, powierzył zakres wy­konania prac projektowych i robót budow­lanych wyspecjalizowanej jednostce. Za­daniem jej, w ramach zaproponowanego wynagrodzenia ryczałtowego, była:

• dokładna ocena techniczna remontowa­nych elementów i ustalenie czy m.in. tynki należy zdjąć czy też nie i w której części, dalej
• sporządzenie projektu budowlanego i projektów wykonawczych, po czym
• wykonanie na ich podstawie robót re­montowych.

Tymczasem wykonawca uznał, że odno­wienie ścian (synonim remont) to jedynie na­prawa pęknięć, uzupełnienie niedużych ubyt­ków tynków oraz gipsowanie i malowanie ścian.

Takie stwierdzenie jest nieuprawnione i niepodbudowane żadnym argumentem. Tym­czasem w Katalogu Nakładów Rzeczowych KNR 4-01 stanowiącym podstawę kalkulacji budowlanych robót remontowych można zna­leźć informacje na czym poleją prace remon­towe. Nadmienić należy, że podobnie jak i inne KNR-y, nie jest on katalogiem obligatoryjnym lecz z braku innych podstaw stosowanym nadal w kalkulacjach kosztorysowych. W punkcie 4 – Zasady przedmiarowania do rozdziału 07 – Roboty tynkowe, Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa przewiduje w ramach prowadzenia prac remontowych możliwość odbicia i wyko­nania tynków na całych powierzchniach ścian. Tak więc remont ścian polegający na ich odnowieniu należy widzieć w szer­szym aspekcie, a nie tylko w ograniczonym do naprawy pęknięć, uzupełnienia niedu­żych ubytków oraz gipsowania i malowa­nia ścian.

Po analizie zastosowanych w postępowa­niu pojęć, w kontynuacji dalszych rozważań należy odnieść się do strony prawnej zagad­nienia.

Wizja lokalna pozwalająca ocenić ogólny stan obiektu oraz wiedza dotycząca roku bu­dowy obiektu (połowa lat 70 XX w.), świado­mość kilkudziesięcioletniego okresu użytko­wania obiektu, świadomość niskiej jakości materiałów budowlanych oraz niskiego pozio­mu usług budowlanych z tamtego okresu, świadomość istnienia przestarzałych rozwią­zań funkcjonalnych i technicznych, które miały być, w trakcie realizacji zamówienia, dosto­sowane do obowiązujących przepisów to ele­menty na podstawie których Wykonawca mógł wyrobić sobie pogląd co do ryzyka związane­go z przystąpieniem do postępowania prze­targowego, oszacowaniem ceny i wykona­niem przedmiotu zamówienia. Stwierdzenie to dotyczy również remontu ścian. Warto w tym miejscu zauważyć, że pozostali wykonawcy ocenili ryzyko na wyższych poziomach niż wybrana firma.

Nadmienić należy, że prawdopodobnie nic nie stało na przeszkodzie w ponownej wizji lokalnej, gdyby którykolwiek z oferentów wy­stąpił z taką propozycją czy też w złożeniu dodatkowych pytań zamawiającemu przed ostatecznym sformułowaniem oferty.

Wykonawca nie skorzystał z takich możli­wości uznając, że wiedza którą posiada wy­starczy do sporządzenia oferty. Dał temu wyraz w zawartej umowie w której stwier­dził, że „uzyskał od Zamawiającego wszystkie informacje, które mogłyby mieć wpływ na określenie ryzyk związanych z realizacją in­westycji oraz na prawidłowe ustalenie zakre­su prac i wysokości wynagrodzenia.” Ponadto oświadczył, że „zapoznał się szczegółowo ze wszystkimi założeniami inwestycji i dokumen­tami posiadanymi przez Zamawiającego. W/w informacje i dokumenty określają przedmiot ni­niejszej umowy w sposób wystarczający i gwa­rantujących jej wykonanie w całości bez ko­nieczności uzupełnień i ponoszenia przez Za­mawiającego jakichkolwiek dodatkowych kosz­tów.”

W kolejnym paragrafie umowy potwierdził, że „roboty konieczne do wykonania celem właściwego zrealizowania przedmiotu umowy, a nie przewidziane w dokumentacji projekto­wej opracowanej przez Wykonawcę, zostaną wykonane w ramach kwoty ryczałtowej, o któ­rej mowa w ust.1.”

Wobec faktu odwarstwiania się tynków od ścian, odbicie tynków bezapelacyjnie było czynnością konieczną dla właściwe­go zrealizowania przedmiotu umowy pole­gającego na remoncie (remont to synonim odnowienia) ścian i bez względu na to czy Wykonawca uwzględnił te roboty w doku­mentacji projektowej czy też nie, powinny być wykonane w ramach wynagrodzenia ryczałtowego, o czym stanowią przytoczo­ne wyżej postanowienia umowy.

Przykład 2

W PFU zamawiający podał, że w remon­towanym obiekcie mają być wykonane tynki III kategorii. Wykonawca, jak twierdzi, wyko­nał tynki IV kategorii ponieważ były w tak złym stanie, że należało je wzmocnić. Z tego tytułu domaga się dodatkowego wynagrodzenia.

To zagadnienie jest bardziej złożone niż by się wydawało i wymaga krótkiego wpro­wadzenia.

• Kategorie tynków, m.in. III i IV wynikały z normy PN-70/B-10100, która została wy­cofana. Wycofanie tej normy było koniecz­nością, ponieważ po blisko 50 -latach od jej wydania technologie tynkarskie grun­townie się zmieniły.
• Zamawiający opisał tynki posługując się starą nomenklaturą: tynk III kat. – wg nor­my był to tynk trójwarstwowy zatarty packą na ostro.
• Wykonawca posłużył się również starą no­menklaturą: tynk IV kat. – wg normy był to tynk trójwarstwowy gładko zatarty packą.
• Wg normy tynk kat. III od IV różnił się tylko i wyłącznie wykończeniem ostatniej war­stwy, które to wykończenie absolutnie nie wpływa na poprawę stanu technicznego ściany jak sugerował wykonawca, a stano­wi jedynie element jej wykończenia.
• Wykonawca, jak twierdził wykonał tynk IV kategorii. Jest to niemożliwe wobec faktu, że tynk IV kategorii był tynkiem trójwar-stwowym wg wycofanej już normy, a Wy­konawca zastosował nowoczesny tynk gip­sowy maszynowy lekki (Baumit Ratio Glatt L), który kładzie się najczęściej jed­nowarstwowo. Do tynków maszynowych wykonywanych wg nowych technologii wycofana norma nie ma żadnego odniesie­nia.

Reasumując, Wykonawca w miejsce tyn­ku kat. III wg starej nomenklatury wykonał tynk jednowarstwowy, gipsowy maszynowy lekki, który nie podlega „kategoryzacji” wg zdezak­tualizowanej normy PN-70/B-10100. Zastoso­wanie tego rodzaju tynku było koniecznością, ponieważ obecnie nie stosuje się generalnie tynków w standardach lat 70-tych. Tynki gip­sowe maszynowe są powszechnie stosowa­ne z uwagi na łatwość aplikacji, mniejszą pra­cochłonność, większy komfort przy nakłada­niu, mniejsze koszty, wyższą jakość wierzch­niej warstwy. Tak więc wykonanie takiego tyn­ku generuje oszczędność dla Wykonawcy a nie podwyższenie kosztów. Biorąc powyż­sze pod uwagę Wykonawca nie może doma­gać się żadnej dopłaty z tego tytułu. Nawet przy założeniu, że z jakiegokolwiek powodu Wykonawca wykonałby trójwarstwowy tynk IV kat. w starej technologii to nadal roszcze­nie jest absolutnie bezzasadne – nie było po­wodu wykonywania tynku IV kat. ponieważ zmiana kategorii z III na IV w żadnym razie nie przyczyniłaby się do wzmocnienia ściany.

Przykład 3

W PFU zamawiający przestawił schematy układu funkcjonalnego zastrzegając, że sta­nowią one cyt. „koncepcję przykładową słu­żącą do wstępnego określenia zakresu prac projektowych i budowlanych. Zadaniem Wy­konawcy jest zaproponowanie własnego au­torskiego projektu na podstawie wskazówek zamieszczonych w załącznikach do umowy, a który spełni oczekiwania Zamawiającego”.

Tak więc Wykonawca podjął się zapro­jektowania i realizacji robót budowlanych mając świadomość, że Zamawiający pozo­stawił Wykonawcy swobodę w projektowa­niu a schematy to jedynie wyjściowa pro­pozycja.

Jak wynika z ogłoszenia, załączona do PFU koncepcja była przykładowa i Wykonaw­ca musiał się liczyć z koniecznością jej do­stosowania do obowiązujących przepisów oraz wynikających z nich wskaźników po­wierzchniowych, kubaturowych itd., a co za tym idzie, ze zmianami w wyjściowych sche­matach.

Musiał mieć również na uwadze, że Za­mawiający będzie czynił ewentualne korekty podczas procesu projektowania, bowiem na­turalnym jest czynne uczestnictwo Zama­wiającego w projektowaniu. Zadanie wykony­wane jest bowiem dla niego i to on będzie korzystał z niego przez dłuższy okres. Po­twierdzeniem tego stanowiska jest paragraf umowy stanowiący, że wykonawca zobowią­zany jest do organizowania na bieżąco kon­sultacji roboczych z zamawiającym w celu uściślenia przyjętych rozwiązań projektowych.

Ten zapis świadczy jednoznacznie, że wykonawca miał świadomość konieczności dostosowywania rozwiązań projektowych do potrzeb zamawiającego.

Poza tym zamawiający w umowie za­strzegł sobie prawo do akceptacji ostatecz­nej wersji projektu budowlanego i ingerencji w rozwiązania projektowe w postaci pisem­nych uwag, na podstawie których wykonaw­ca miał dokonywać ewentualnych poprawek.

Podobne zagadnienie było tematem ana­lizy prowadzonej przez Sąd Okręgowy w Olsz­tynie I Wydział Cywilny – sygn.. akt: I C 323/ 14 – cyt. „Oczywiście przy realizacji inwesty­cji w modelu „zaprojektuj i wybuduj” program funkcjonalno – użytkowy nie może być utoż­samiany z projektem budowlanym, a stanowi jedynie wstęp do jego opracowania przez wykonawcę. (…) Dopiero przygotowanie pro­jektu budowlanego przez wykonawcę pozwoli w sposób ostateczny i wiążący dookreślić wszystkie parametry techniczne obiektu i zwe­ryfikować poprawność założeń przyjętych w programie funkcjonalno – użytkowym. Oznacza to, że niekiedy może powstać po­trzeba dokonania korekty parametrów przy­jętych w programie funkcjonalno – użytkowym. Odmiennie bowiem niż w przypadku robót bu­dowlanych prowadzonych na podstawie pro­jektu budowlanego, w zamówieniu realizowa­nym w modelu „zaprojektuj i wybuduj” to na wykonawcy ciąży odpowiedzialność wzglę­dem zamawiającego za osiągnięcie efektu końcowego w postaci wybudowania obiektu spełniającego wymogi zamawiającego opisa­ne w programie funkcjonalno – użytkowym”.

Reasumując, w wyniku procesu projekto­wania z zachowaniem obowiązujących prze­pisów i wymogów może dojść do zmiany za­łożonych przez zamawiającego parametrów wielkościowych prowadzących do zmiany schematów.

Tymczasem wykonawca potraktował sche­maty załączone do PFU jako bezwzględnie obowiązujące przy kalkulowaniu wynagrodze­nia za wykonanie robót budowlanych. Po za­kończeniu robót rozliczył ściany „nadmiaro­we” w stosunku do wyjściowego schematu, jak gdyby podjął się wykonania robót z wyna­grodzeniem kosztorysowym a nie ryczałto­wym.

Przykład 4

Jednym z podstawowych założeń związa­nych z przebudową i remontem urzędu było dostosowanie obiektu do obowiązujących przepisów, co wielokrotnie podkreślał zama­wiający w ogłoszeniu o postępowaniu prze­targowym. W związku z tym, urząd jest obiek­tem użyteczności publicznej przebudowa musiała uwzględniać możliwość korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.

Wiedział o tym zamawiający i w PFU prze­widział montaż platformy lub pochylni dla osób niepełnosprawnych. Ten nowy element budowlany musiał być funkcjonalnie powią­zany ze schodami zewnętrznymi, a konkret­nie ze spocznikiem. W procesie projektowa­nia Zamawiający podjął decyzję o zmniejsze­niu (zwężeniu) spocznika schodów w celu do­stosowania ich dla korzystania przez osoby niepełnosprawne wysiadające z podnośnika, co zostało wpisane do protokołu ze spotka­nia zamawiającego z wykonawcą.

Fakt ten został wykorzystany przez wyko­nawcę, który stwierdził, że w przedmiotowym przypadku była to decyzja inwestora prowa­dząca do powstania robót zamiennych.

Argument, który został podniesiony przez wykonawcę dotyczący zmiany wymiarów spo-cznika i przedstawienie protokołu ze spotka­nia jako dowodu działa, naszym zdaniem na rzecz zamawiającego i potwierdza, że zwę­żenie spocznika podyktowane było dostoso­waniem jego dla korzystania przez osoby nie­pełnosprawne. Dlatego też roboty te nie mogą być potraktowane jako roboty zamienne lecz roboty objęte zamówieniem z wynagrodze­niem ryczałtowym ponieważ założeniem za­mawiającego przedstawionym w PFU było dostosowanie obiektu do obowiązujących przepisów, również zakresie korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.

Ponadto, schody zewnętrzne sprzed roz­poczęcia robót budowlanych były w bardzo złym stanie wskazującym na konieczność gruntownego remontu, o czym świadczą zdję­cia z wizji lokalnej. Ten fakt jest jednak dru­gorzędny wobec konieczności przebudowy schodów pod kątem obowiązujących przepi­sów.

Przykład 5

Zamawiający w PFU podał, że gruntow­nej przebudowie w budynku 11-kondygnacyj-nym będącym budynkiem użyteczności pu­blicznej ma podlegać instalacja hydrantowa, oczywiście z dostosowaniem do obowiązują­cych przepisów. Nie zaznaczył jednak, że konieczne będzie wybudowanie zbiornika ppoż. Ten fakt wykorzystał wykonawca i wy­stąpił z wnioskiem o dodatkową zapłatę.

Po analizie dokumentów, naszym zda­niem koszty wykonania zbiornika przeciw­pożarowego objęte są ryczałtem za wyko­nanie przedmiotu zamówienia, podobnie jak koszty robót towarzyszących z tym związanych i nie stanowią robót dodatko­wych. W świetle obowiązujących przepi­sów przeciwpożarowych, o czym piszemy poniżej, wykonawca powinien mieć świa­domość konieczności wybudowania zbior­nika przeciwpożarowego.

Problematyka ochrony przeciwpożarowej uregulowana jest przede wszystkim przez dwa rozporządzenia:

• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrz­nych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrze­nia w wodę oraz dróg pożarowych,
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrz­nych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożaro­wej budynków, innych obiektów budowla­nych i terenów (załącznik nr 7).

Pierwsze z nich odnosi się m.in. do ko­nieczności zapewnienia dla budynków uży­teczności publicznej wody dla celów przeciw­pożarowych.

Wg par. 4, ust.4 wodę do celów pożaro­wych w wymaganej ilości powinna zapewnić sieć wodociągowa, a w przypadku braku moż­liwości przeciwpożarowy zbiornik wodny speł­niający wymagania Polskiej Normy

Drugie natomiast rozporządzenie z dnia 7 czerwca 2010 potwierdza w par. 24 ust.1. źró­dła zasilania w wodę dla celów p.poż tj. zasi­lanie z zewnętrznej sieci wodociągowej lub ze zbiorników o odpowiednim zapasie wody dla celów przeciwpożarowych.

Kluczowym jednak przepisem jest par. 24.ust.2. wymienionego rozporządzenia, który stanowi, że „do zasilania w wodę in­stalacji wodociągowej przeciwpożarowej w budynkach wysokich i wysokościowych powinien być zapewniony zapas wody zgromadzony o łącznej pojemności nie mniejszej niż 100 m³ w jednym lub kilku zbiornikach przeznaczony wyłącznie do tego celu.”

Zapis ten podaje w sposób jednoznacz­ny, że w remontowanym obiekcie, który to obiekt należy do budynków wysokich (11 pięter) powinien być wybudowany zbiornik przeciwpożarowy.

Doświadczony wykonawca przystępujący do postępowania przetargowego na tak dużą inwestycję jak przebudowa i remont budynku należącego do budynków wysokich, powinien orientować się, że wybudowanie zbiornika p.poż jest koniecznym elementem przebudo­wy.

Wobec powyższego całkowicie nie­uprawnionym jest stanowisko wykonawcy, który stwierdził, że wykonawca nie mógł przewidzieć konieczności wykonania zbiornika przeciwpożarowego”.

Wykonawca nie tylko, że powinien prze­widzieć wykonanie zbiornika lecz powinien wiedzieć, że w budynkach wysokich budo­wa takiego zbiornika jest wymagana prze­pisami.

Kontynuując, w związku z tym, że insta­lacja hydrantowa miała być wymieniona zgodnie z PFU a zbiornik przeciwpożaro­wy jest obowiązkowo wymagany w budyn­kach wysokich, to w konsekwencji koszty wszystkich robót towarzyszących wybudo­waniu zbiornika też objęte są ryczałtem tj. zabezpieczenie ścian, przestawienie otwo­rów, wykonanie płyty posadzkowej, zabez­pieczenie stropu.